Wohnraum-Zukunftsatlas: Wie sich der Landkreis Kelheim verändert

Die Entwicklung auf einen Blick

Die amtliche Wohnungsfortschreibung des Bayerischen Landesamts für Statistik weist für Ende 2023 insgesamt 58.549 Wohnungen in Wohn- und Nichtwohngebäuden aus. Drei Jahre zuvor waren es 55.914. Das ist ein rechnerischer Bestandszuwachs um 2.635 Wohnungen beziehungsweise 4,71 Prozent. Im selben Zeitraum nahm die Zahl der Wohngebäude von 35.526 auf 36.599 zu. Die unterschiedlichen Zuwächse sind ein erster Anlass, Wohnungszahl und Gebäudezahl nicht zu verwechseln.

Die vollständigen amtlichen Werte

Die Veränderungen pro Jahr sind rechnerische Differenzen der veröffentlichten Bestandszahlen. Sie sind nicht gleichzusetzen mit Baugenehmigungen, Fertigstellungen oder neu vermieteten Wohnungen.

Was der Wohnungszuwachs wirklich aussagt

Die Bestandsfortschreibung ist ein statistischer Überblick über Wohnungen zu einem Stichtag. Sie entsteht aus einem Ausgangsbestand und Veränderungen, unter anderem durch Fertigstellungen, Abgänge und Bestandskorrekturen. Aus einer steigenden Zahl allein lässt sich daher weder ablesen, wie viele Wohnungen aktuell zum Kauf stehen, noch wie schnell sich ein Neubauprojekt verkaufen lässt. Ebenso wenig ergibt sich daraus automatisch eine steigende oder fallende Miete.

Die jährlichen Differenzen sind dennoch nützlich: Zwischen 2020 und 2021 erhöhte sich der Bestand rechnerisch um 687 Wohnungen, zwischen 2021 und 2022 um 887 und zwischen 2022 und 2023 um 1.061. Diese drei Zahlen beschreiben die Entwicklung des Bestands, nicht den Absatzmarkt. Für Investoren kann daraus eine gute Recherchefrage entstehen: In welchen Gemeinden wurde zusätzlicher Wohnraum geschaffen, und wie entwickelte sich parallel die Zahl der Haushalte? Für Eigentümer ist relevant, welche Gebäudearten in ihrem Teilmarkt tatsächlich konkurrieren.

Eine zweite Beobachtung: Die Zahl der Wohngebäude stieg im selben Zeitraum um 1.073, also rechnerisch um rund 3,02 Prozent. Die Wohnungszahl wuchs mit 4,71 Prozent stärker. Das kann mit einer Veränderung der Gebäudestruktur zusammenhängen; es beweist aber für sich allein keinen bestimmten Anteil an Mehrfamilienhäusern. Für eine belastbare Aussage müssten Gebäude nach Wohnungen je Gebäude, Baujahr und Fertigstellungsart zusätzlich ausgewertet werden.

Drei Datenebenen für die Einordnung des Wohnraums

1. Wächst der Wohnraum dort, wo die Nachfrage entsteht?

Ein Landkreiswert verdeckt Unterschiede zwischen Kelheim, Abensberg, Bad Abbach, Mainburg, Neustadt an der Donau und ländlicheren Gemeinden. Der Gemeinde-Kompass bietet dazu bereits den Vergleich aller 24 Gemeinden anhand der Einwohnerzahlen 2024/2025. Der Wohnstandort-Check ergänzt Haushalte und Wohnungsmerkmale zum Zensusstichtag. Diese unterschiedlichen Datenebenen beantworten unterschiedliche Fragen und dürfen nicht zu einer vermeintlichen heutigen Standortnote vermischt werden.

2. Wie verändern sich Haushalte und Wohnbedürfnisse?

Bevölkerungszahl und Wohnungsnachfrage sind nicht identisch. Kleinere Haushalte können die Zahl benötigter Wohnungen erhöhen, selbst wenn die Bevölkerung nur wenig wächst. Im Wohnstandort-Check sind die geprüften Zensuswerte zu Haushalten, Wohnungsbestand, Leerstand und Eigentümerquote für alle 24 Gemeinden bereits einsehbar. Ihr Stichtag ist der 15. Mai 2022. Die Einwohnerzahlen 2025 und die historische Bestandsfortschreibung werden davon getrennt betrachtet.

3. Welche Rolle spielen Sanierung und bestehende Gebäude?

Neubau ist nicht die einzige Möglichkeit, Wohnraum zu verändern. Dachausbauten, Umbauten und die Aktivierung bisher nicht genutzter Flächen können den Bestand beeinflussen. Ob eine konkrete Fläche als Wohnraum zulässig ist, richtet sich allerdings nach Bau- und Planungsrecht. Die Statistik ersetzt keine Baugenehmigung. Unser Sanierungsatlas erläutert, welche Gebäudedaten für Modernisierungsentscheidungen wirklich hilfreich sind.

Was diese Zahlen für Eigentümer bedeuten

Wer ein Haus verkaufen möchte, sollte den Landkreiswert nicht mit dem lokalen Wettbewerb verwechseln. In einem Ort können wenige hochwertige Neubauten angeboten werden, während ein anderer Ort durch Bestandsimmobilien geprägt ist. Die Bestandsstatistik beschreibt das Angebotspotenzial, nicht den erzielbaren Verkaufspreis. Eine seriöse Bewertung benötigt Vergleichsfälle, konkrete Mikrolage, Grundstücksmerkmale, Bauzustand und rechtliche Besonderheiten. Auch für Vermieter ist die Statistik ein Kontextindikator, aber kein Mietspiegel.

Für Käufer und Bauherren ist ein anderer Blickwinkel interessant: Wo der Bestand wächst, können Infrastruktur, Schulen, Verkehr und Versorgung langfristig stärker gefordert sein. Eine solche Wirkung ist jedoch nicht automatisch negativ oder positiv. Erst zusätzliche öffentliche Daten zu Bevölkerungsentwicklung, Nahversorgung und Verkehr machen eine sachliche Standortanalyse möglich. Unser Ziel ist deshalb ein transparentes Datenprofil je Gemeinde – keine pauschale Sternebewertung ohne nachvollziehbare Grundlage.

Quellen, Lizenz und Methodik

Primärquelle: Bayerisches Landesamt für Statistik, „Statistik kommunal 2024 – Landkreis Kelheim“, Tabelle 16, Seite 12. Datenquelle: Bayerisches Landesamt für Statistik – www.statistik.bayern.de. Die Publikation erlaubt Vervielfältigung und Verbreitung auch auszugsweise mit Quellenangabe; siehe Impressum der Originalveröffentlichung und Nutzungsbedingungen des Landesamts. Alle Tabellen, Veränderungen, Prozentsätze und Diagramme dieser Seite sind von unserer Redaktion neu aufbereitet; es wurden keine fremden Grafiken kopiert.

Die Zensusdatenbank und GENESIS-Online bieten ergänzende amtliche Recherchewege. Die geprüften örtlichen Zensuswerte sind im Wohnstandort-Check aufbereitet; auf dieser Seite bleibt die Bestandsreihe 2020–2023 unverändert. Die Quellen- und Lizenzhinweise stehen jeweils bei der betreffenden Auswertung.

Für Preisvergleiche, Angebotsmieten, Bodenrichtwerte und Kaufvertragsauswertungen gelten andere Datenquellen und teilweise gesonderte Nutzungsbedingungen. Sie werden deshalb hier bewusst nicht vermischt. Fragen zu den Daten oder Korrekturhinweise nimmt die Redaktion entgegen. Dieser Atlas dient der allgemeinen Information und ersetzt keine objektspezifische Wertermittlung, Rechts- oder Steuerberatung.