Was Leerstands- und Eigentümerquoten des Zensus 2022 für Kelheim, Abensberg, Riedenburg und weitere Gemeinden wirklich aussagen.
Wer im Landkreis Kelheim eine Mietwohnung sucht oder ein älteres Haus besitzt, hört mitunter dieselbe Vermutung: „Hier stehen doch viele Wohnungen leer.“ Der Zensus 2022 liefert dazu amtliche Gemeindedaten. Er beantwortet aber gerade nicht die Frage, wie viele Objekte heute vermietet oder verkauft werden könnten. Für Eigentümer, Wohnungssuchende und Kommunen ist diese Unterscheidung entscheidend. Der folgende Vergleich zeigt, welche Aussage die Zahlen tatsächlich tragen – und wo daraus keine voreiligen Schlüsse gezogen werden dürfen.
Die Gebäude- und Wohnungszählung erfasste die Situation zum 15. Mai 2022. Die amtliche Leerstandsquote bezeichnet den Anteil leerstehender Wohnungen an allen bewohnten und leerstehenden Wohnungen in Wohngebäuden ohne Wohnheime. Ferien- und Freizeitwohnungen sowie gewerblich genutzte Wohnungen gehören nicht zu dieser Berechnungsgrundlage. Die Quote ist damit eine Kennzahl zum Wohnungsbestand und keine laufend aktualisierte Angebotsübersicht.
Eine zum Stichtag unbewohnte Wohnung kann sich beispielsweise zwischen zwei Mietverhältnissen befunden haben. Möglicherweise standen Renovierungen an, es gab eine ungeklärte Eigentumssituation oder die Räume wurden aus anderen Gründen nicht genutzt. Aus der Quote allein lässt sich der Grund des Leerstands nicht bestimmen. Ebenso wenig zeigt sie, ob die betreffende Wohnung wenige Wochen später wieder bewohnt war oder jemals öffentlich angeboten wurde. Wohnungsleerstand und verfügbare Mietangebote sind keine austauschbaren Größen.
Die folgenden Werte stammen aus den amtlichen Regionaltabellen, nicht aus Inseraten von Immobilienportalen. Sie gelten ausschließlich für den Zensusstichtag 2022:
Dass Kirchdorf zum Stichtag eine höhere Leerstandsquote als Abensberg aufwies, beweist weder einen schwachen Immobilienmarkt noch eine größere Auswahl an sofort verfügbaren Mietwohnungen. In kleineren Gemeinden können einzelne Gebäude und vorübergehende Sondersituationen das Verhältnis stark beeinflussen. Eine Rangliste der Leerstandsquoten ist daher keine Rangliste der Wohnqualität oder der Verkaufsaussichten.
Kelheim als Kreisstadt hat eine andere Wohnungsstruktur als ein kleinerer Marktort. Bad Abbach liegt im Einflussbereich des Regensburger Raums, während in Riedenburg und Teilen des Altmühltals andere Lage- und Gebäudeeigenschaften ins Gewicht fallen. Diese Unterschiede sind ein Anlass für weitere Fragen, keine belegte Erklärung für die jeweilige Quote.
Alle 24 Gemeinden sind im Wohnstandort-Check des Landkreises Kelheim mit interaktiver Gegenüberstellung und amtlichen Originalwerten aufgeführt.
Die Eigentümerquote beschreibt den Anteil selbstgenutzter Eigentümerwohnungen an allen bewohnten Wohnungen in Wohngebäuden ohne Wohnheime. Leerstehende Wohnungen sowie Ferien- und Freizeitwohnungen und gewerblich genutzte Einheiten bleiben bei ihrer Berechnung unberücksichtigt. Deshalb ist ihre Grundgesamtheit eine andere als bei der Leerstandsquote. Beide Kennzahlen lassen sich weder einfach addieren noch aus der auf derselben Seite genannten Gesamtzahl aller Wohnungen direkt zurückrechnen.
In einem Ort kann der Einfamilienhausbestand stark von selbstnutzenden Eigentümern geprägt sein, während in einer anderen Gemeinde größere vermietete Wohnanlagen mehr Gewicht haben. Daraus folgt noch nicht, dass Eigentumswohnungen im ersten Ort teurer verkauft werden oder dass im zweiten Ort mehr Nachfrage nach Mietwohnungen besteht. Dazu wären zusätzliche, methodisch geeignete Daten und konkrete Vergleichsobjekte erforderlich.
Ein seit Jahren unbewohntes Haus muss nicht am Markt sein. Denkbar sind eine Erbauseinandersetzung, notwendige Sanierungen, fehlende Erschließung oder persönliche Pläne der Eigentümer. Wer den Wert eines bestimmten Hauses aus einer kommunalen Leerstandsquote ableiten will, übergeht diese Unterschiede. Eine Bewertung braucht Informationen zur Lage, zum Zustand, zum Baurecht, zu Rechten und Belastungen sowie zu rechtmäßig verfügbaren Vergleichsfällen.
Die Eigentümerquote ist eine Nutzungskennzahl. Einkommen, Kaufkraft, Bauqualität, energetischer Zustand, Finanzierungskosten und Mikrostandort sind darin nicht enthalten. Ein hoher Anteil selbstgenutzter Wohnungen allein rechtfertigt deshalb weder einen Preisaufschlag noch einen pauschalen Quadratmeterwert.
Der Zensus ist eine historische Momentaufnahme. Wer seine Zahlen als heutige Leerstandsquote ausgibt, vermischt unterschiedliche Zeitpunkte. Auch Einwohnerzahlen aus 2024 oder 2025 dürfen nicht ohne Kennzeichnung in dasselbe Rechenmodell übernommen werden. Neuere Einwohnerstände sind separat im Gemeinde-Kompass erläutert. Mehrjährige amtliche Zahlen zum Wohnungsbestand finden sich im Datenüberblick zum Landkreis.
Die sinnvollste Verwendung der Daten besteht darin, bessere Fragen an die eigene Immobilie zu stellen. Bei einem leerstehenden Einfamilienhaus kann der erste Schritt sein, Dach, Heizung, Fenster, Elektroinstallation und Wasserleitungen nachvollziehbar zu dokumentieren. Auch die genehmigte Nutzung, der Energieausweis, Eintragungen im Grundbuch und mögliche Sanierungspflichten können entscheidend sein. Erst danach lässt sich abwägen, ob Vermietung, Modernisierung, Selbstnutzung oder ein Verkauf unter den eigenen Umständen vorteilhaft ist.
Bei einer Eigentumswohnung zählen zusätzlich Teilungserklärung, Wirtschaftsplan, Hausgeld, Rücklagen und Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft. Die Leerstandsquote der Gemeinde ersetzt keine Prüfung dieser Unterlagen. Für eine vermietete Wohnung sind wiederum der tatsächlich vereinbarte Mietzins, die Vertragsbedingungen und die umlagefähigen Kosten maßgeblich; pauschale Quadratmeterpreise aus beliebigen Inseraten sind kein verlässlicher Ersatz.
Auch Wohnungssuchende sollten genauer hinsehen: Eine barrierearme Erdgeschosswohnung mit Stellplatz und Balkon ist kein direkter Ersatz für eine Wohnung ohne Aufzug im obersten Geschoss. Wohnungsgröße, Nebenkosten, energetischer Zustand, Verfügbarkeit und Lage innerhalb eines Ortes beeinflussen die Nachfrage. Solche Kriterien lassen sich nicht aus einem einzigen Prozentwert herauslesen.
Für Kommunen können die Zensusdaten Anlass sein, die Aktivierung ungenutzter Gebäude zu prüfen. Eine seriöse Maßnahme würde jedoch zusätzliche Bestandsaufnahmen, Eigentümergespräche und bauliche Prüfungen erfordern. Aus einer Quote die Anzahl sofort mobilisierbarer Wohnungen zu berechnen, wäre ohne diese Informationen spekulativ.
Originalquelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Zensus 2022, Regionaltabellen „Gebäude und Wohnungen“ (Kennzahlen LEQ und ETQ), Stichtag 15.05.2022. Amtliche Regionaltabellen bei Destatis. Die Gemeindewerte wurden anhand der amtlichen Regionalschlüssel ausgewählt und neu angeordnet; Prozentwerte wurden nicht verändert.
Die Statistischen Ämter verwenden für Teile der Ergebnisse ein statistisches Geheimhaltungsverfahren (Cell-Key-Methode). Dadurch können Einzelwerte von rechnerisch addierten Summen leicht abweichen. Die Werte sind kein Mietspiegel, kein Bodenrichtwert, keine Sammlung beurkundeter Kaufpreise und keine Wertprognose für 2026.
Quellen- und Nutzungsnachweis: Die Impressen der Originaldateien „Regionaltabelle_Gebaeude_Wohnungen.xlsx“ und „Regionaltabelle_Haushalte.xlsx“ benennen die Statistischen Ämter des Bundes und der Länder als Rechteinhaber (© 2024) und gestatten Vervielfältigung und Verbreitung, auch auszugsweise, mit Quellenangabe; eine Einschränkung auf nichtkommerzielle Nutzung ist dort nicht ausgewiesen. Redaktionell eigenständig erstellt; Rechteprüfung vom 9. Oktober 2026.
Für individuelle Verkaufsentscheidungen gibt es das getrennte kommerzielle Angebot von Aurentum Immobilien Kelheim. Die hier erläuterte Statistik ist davon unabhängig.