Verkehrswert, Marktwert und Angebotspreis werden oft gleichgesetzt. Entscheidend ist, was die Begriffe tatsächlich bedeuten und wann welcher Wert gebraucht wird.
Beim Immobilienverkauf tauchen schnell mehrere Begriffe auf: Verkehrswert, Marktwert, Angebotspreis, Kaufpreis und manchmal auch Beleihungswert. Für Eigentümer klingt das zunächst nach verschiedenen Zahlen für dieselbe Immobilie. Tatsächlich muss man unterscheiden. Verkehrswert und Marktwert werden in der deutschen Wertermittlung im Wesentlichen synonym verwendet. Der Angebotspreis ist dagegen eine Vermarktungsentscheidung und der spätere Kaufpreis das Ergebnis der konkreten Verhandlung.
Die gesetzliche Grundlage für den Verkehrswert findet sich in § 194 Baugesetzbuch. Vereinfacht beschreibt er den Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zum Bewertungsstichtag nach den rechtlichen Gegebenheiten, tatsächlichen Eigenschaften, der Beschaffenheit und Lage der Immobilie ohne ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse erzielbar wäre.
Der Verkehrswert soll den objektivierten Marktwert einer Immobilie zu einem bestimmten Stichtag abbilden. Dabei geht es nicht darum, was ein einzelner Käufer maximal zahlen würde oder welchen Preis ein Eigentümer gern erzielen möchte. Entscheidend ist die Frage, welcher Preis unter normalen Marktbedingungen wahrscheinlich wäre.
Für die Ermittlung werden je nach Objektart Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren beziehungsweise deren Grundsätze herangezogen. Die Immobilienwertermittlungsverordnung – kurz ImmoWertV – regelt wesentliche methodische Grundlagen.
Im immobilienwirtschaftlichen Alltag wird Marktwert häufig als verständlicherer Begriff für den Verkehrswert verwendet. Beide Begriffe zielen auf dieselbe wirtschaftliche Aussage: Welchen Wert hat die Immobilie am Markt unter gewöhnlichen Bedingungen?
Wichtig ist jedoch, den Marktwert nicht mit einem Internet-Durchschnitt zu verwechseln. Ein durchschnittlicher Quadratmeterpreis für Kelheim, Abensberg oder Bad Abbach ist lediglich eine Orientierung. Der tatsächliche Marktwert hängt unter anderem von Mikrolage, Grundstück, Baujahr, Modernisierungen, Energiezustand, Grundriss, Rechten und Belastungen ab.
Der Angebotspreis ist der Preis, mit dem eine Immobilie in die Vermarktung startet. Er kann bewusst etwas oberhalb oder in bestimmten Strategien auch nahe am erwarteten Marktwert liegen. Entscheidend ist, dass die Abweichung begründet ist.
Ein deutlich zu hoher Startpreis schafft nicht automatisch zusätzlichen Verhandlungsspielraum. Er kann dazu führen, dass passende Käufer das Objekt gar nicht erst besichtigen. Bleibt die Nachfrage aus, folgen häufig Preisreduzierungen. Diese sind für Marktbeobachter sichtbar und können die Verhandlungsposition schwächen.
Deshalb sollte zunächst eine belastbare Immobilienbewertung im Landkreis Kelheim erfolgen und erst danach die Vermarktungsstrategie festgelegt werden.
Der tatsächlich vereinbarte Kaufpreis entsteht zwischen einem konkreten Verkäufer und einem konkreten Käufer. Er kann oberhalb oder unterhalb des ermittelten Marktwerts liegen. Gründe können Zeitdruck, besonders hohe Nachfrage, individuelle Nutzungsvorteile oder eine ungewöhnliche Verhandlungssituation sein.
Ein einzelner Kaufpreis beweist deshalb noch nicht, dass jede vergleichbare Immobilie denselben Wert hat. Für eine Bewertung müssen mehrere Marktdaten und objektspezifische Faktoren zusammengeführt werden.
Der Beleihungswert ist nicht mit dem Marktwert gleichzusetzen. Banken nutzen ihn im Rahmen ihrer Kreditprüfung nach eigenen gesetzlichen und internen Vorgaben. Er soll langfristige Risiken berücksichtigen und kann unter dem aktuellen Marktwert liegen.
Für Verkäufer ist wichtig: Wenn eine Bank bei der Finanzierung zu einer vorsichtigeren Einschätzung kommt, bedeutet das nicht automatisch, dass der vereinbarte Kaufpreis „falsch“ ist. Es kann aber Einfluss darauf haben, wie viel Eigenkapital ein Käufer benötigt.
Für einen normalen geplanten Verkauf reicht häufig eine fundierte Marktwerteinschätzung als Grundlage der Preisstrategie. In anderen Situationen kann ein ausführlicheres Gutachten sinnvoll oder erforderlich sein – etwa bei Erbauseinandersetzungen, Scheidung, gerichtlichen Verfahren, steuerlichen Fragestellungen oder wenn zwischen Beteiligten kein gemeinsamer Wertansatz besteht.
Je höher die wirtschaftliche oder rechtliche Bedeutung des Wertes, desto wichtiger werden nachvollziehbare Datengrundlage, Bewertungsstichtag und methodische Herleitung.
Zwei Häuser in derselben Gemeinde können jeweils 150 m² Wohnfläche besitzen und trotzdem deutlich unterschiedliche Marktwerte haben. Das eine Haus ist technisch modernisiert, hat einen zeitgemäßen Grundriss und ein gut nutzbares Grundstück. Beim anderen stehen Heizung, Fenster und Dach zur Erneuerung an. Ein pauschaler Quadratmeterpreis würde diesen Unterschied nicht ausreichend abbilden.
Dasselbe gilt innerhalb einzelner Orte. In Bad Abbach können Regensburg-Nähe, Hang und Aussicht eine besondere Rolle spielen, in Neustadt an der Donau unterscheiden sich Kernstadt, Bad Gögging und Ortsteile. In Abensberg sind Kernstadt und umliegende Wohnlagen ebenfalls nicht automatisch vergleichbar.
Verkehrswert und Marktwert beschreiben im Kern denselben objektivierten Wertansatz. Angebotspreis und Kaufpreis sind davon zu unterscheiden. Für Eigentümer ist vor allem die Reihenfolge wichtig: Zuerst die Immobilie realistisch bewerten, danach den passenden Angebotspreis und die Vermarktungsstrategie festlegen.
Weiterführend: Immobilie bewerten · Vergleichswertverfahren · Sachwertverfahren · Ertragswertverfahren