Das Vergleichswertverfahren orientiert sich an realen Marktpreisen vergleichbarer Immobilien. Entscheidend ist, wie ähnlich die Vergleichsobjekte tatsächlich sind.
Das Vergleichswertverfahren ist für viele Eigentümer intuitiv verständlich: Man betrachtet, welche Preise für ähnliche Immobilien erzielt wurden, und leitet daraus den Wert des eigenen Objekts ab. Genau deshalb ist es besonders marktnah. Die Schwierigkeit liegt jedoch im Wort „ähnlich“. Zwei Immobilien im selben Ort können sich in Lage, Zustand, Grundstück, Baujahr und Ausstattung so stark unterscheiden, dass ein direkter Preisvergleich zu falschen Ergebnissen führt.
Die ImmoWertV sieht das Vergleichswertverfahren als eines der zentralen Verfahren der Immobilienbewertung vor. Besonders häufig wird es bei Eigentumswohnungen, unbebauten Grundstücken und bei ausreichend vergleichbaren Ein- oder Zweifamilienhäusern eingesetzt beziehungsweise zur Plausibilisierung herangezogen.
Ausgangspunkt sind Kaufpreise geeigneter Vergleichsobjekte oder daraus abgeleitete Vergleichsfaktoren. Diese Daten werden nicht einfach übernommen. Unterschiede zwischen Vergleichsobjekt und Bewertungsobjekt müssen berücksichtigt werden. Je ähnlicher die Objekte sind, desto belastbarer ist das Ergebnis.
Wichtig ist, dass tatsächliche Kaufpreise eine andere Aussagekraft haben als reine Angebotspreise aus Immobilienportalen. Ein Inserat zeigt zunächst nur, welchen Preis ein Verkäufer verlangt. Ob dieser Preis später erzielt wurde, bleibt häufig unbekannt.
Bei Eigentumswohnungen spielen unter anderem Lage, Wohnfläche, Baujahr, Etage, Aufzug, Balkon, Stellplatz, Zustand und Energiequalität eine Rolle. Zusätzlich beeinflusst die Wohnungseigentümergemeinschaft den Wert: Hausgeld, Rücklagen, Sanierungsstau und geplante Maßnahmen können den Preis erheblich verändern.
Bei Häusern kommen Grundstücksgröße, Grundstückszuschnitt, Haustyp, Wohnfläche, Modernisierungsstand, Grundriss, Nebengebäude und technische Ausstattung hinzu. Bei Grundstücken sind insbesondere Baurecht, Erschließung, Zuschnitt und Lagequalität zu prüfen.
Ein Quadratmeterpreis ist eine nützliche Rechengröße, aber kein Bewertungsverfahren. Gerade bei Häusern kann dieselbe Wohnfläche auf sehr unterschiedlichen Grundstücken stehen. Ein Haus mit 150 m² Wohnfläche auf 350 m² Grund ist nicht automatisch mit einem Haus gleicher Wohnfläche auf 900 m² vergleichbar.
Auch Modernisierungen wirken unterschiedlich. Neue Fenster, Heizung oder Dach erhöhen den Wert nicht zwingend um den vollständigen Rechnungsbetrag. Entscheidend ist, wie der Markt den verbesserten Zustand honoriert und welche Investitionen dem Käufer künftig erspart bleiben.
Eigentumswohnungen eignen sich häufig gut für Vergleiche, weil in größeren Anlagen oder ähnlichen Wohngebieten mehrere Verkäufe mit vergleichbaren Flächen und Baujahren vorkommen können. Trotzdem sind Unterschiede wichtig. Eine Dachgeschosswohnung mit Aufzug und großer Dachterrasse kann deutlich anders bewertet werden als eine Erdgeschosswohnung ohne Außenfläche.
Auch Sondernutzungsrechte, Stellplätze oder Garagen müssen korrekt berücksichtigt werden. Ebenso kann eine bevorstehende Fassaden- oder Dachsanierung in der WEG den Wert beeinflussen, selbst wenn die Wohnung innen modernisiert ist.
Bei Einfamilienhäusern wird die Vergleichbarkeit schwieriger. Häuser sind häufig individueller als Wohnungen. Baujahr, Grundstück, Anbauten, energetischer Zustand und Grundriss unterscheiden sich stark. Deshalb sollte ein Vergleich nicht nur auf Wohnfläche und Ort basieren.
Gerade im Landkreis Kelheim gibt es deutliche Unterschiede zwischen Stadtlagen, Ortsteilen und ländlichen Gemeinden. Ein Haus in Bad Abbach wird aufgrund der Nähe zu Regensburg anders eingeordnet als ein technisch ähnliches Haus in einem kleineren Ort im südlichen Landkreis.
Für unbebaute Grundstücke kann das Vergleichswertverfahren besonders gut geeignet sein, wenn ausreichend Verkäufe ähnlicher Grundstücke vorliegen. Der Bodenrichtwert ist dabei eine wichtige Orientierung, aber nicht automatisch der Grundstückswert.
Baurecht, Erschließungszustand, Zuschnitt, Topografie, Zufahrt und mögliche Teilbarkeit können Zu- oder Abschläge erforderlich machen. Mehr dazu im Ratgeber Bodenrichtwert im Landkreis Kelheim.
Gutachterausschüsse führen Kaufpreissammlungen und werten den Grundstücksmarkt aus. Diese Daten unterscheiden sich qualitativ von zufälligen Internetangeboten, weil ihnen tatsächlich beurkundete Kaufvorgänge zugrunde liegen. Marktberichte und geeignete Auskünfte können deshalb eine wichtige Datengrundlage der Bewertung sein.
Für eine professionelle Bewertung wird geprüft, welche Daten zum Bewertungsstichtag verfügbar sind und ob sie auf die konkrete Immobilie übertragen werden können.
Das Vergleichswertverfahren wird schwächer, wenn kaum ähnliche Verkäufe existieren. Das betrifft beispielsweise sehr große Anwesen, besondere Architektenhäuser, stark sanierungsbedürftige Spezialobjekte oder Immobilien mit ungewöhnlichen Rechten und Belastungen.
In solchen Fällen können andere Verfahren oder zusätzliche Plausibilisierungen notwendig werden. Bei eigengenutzten Häusern kann das Sachwertverfahren eine wichtige Rolle spielen, bei vermieteten Objekten häufig das Ertragswertverfahren.
Eigentümer suchen verständlicherweise gern nach besonders hohen Angebotspreisen. Für eine neutrale Bewertung ist das problematisch. Ein Objekt, das seit Monaten erfolglos angeboten wird, ist kein Beweis für einen entsprechenden Marktwert. Entscheidend ist die Gesamtheit geeigneter Marktdaten.
Eine gute Vergleichswertanalyse berücksichtigt deshalb nicht nur scheinbar passende Preise, sondern auch Unterschiede in Qualität, Vermarktungsdauer und Marktphase.
Das Vergleichswertverfahren ist besonders überzeugend, wenn genügend echte, hinreichend ähnliche Vergleichsdaten vorhanden sind. Es wirkt einfach, verlangt aber sorgfältige Auswahl und Anpassung der Vergleichsobjekte. Je individueller die Immobilie, desto weniger genügt ein pauschaler Quadratmetervergleich.
Weiterführend: Verkehrswert und Marktwert · Immobilienbewertung Landkreis Kelheim · Immobilie bewerten
Der Immobilienmarktbericht 2025 enthält verschiedene Auswertungen. Die Preisübersichten in den Kapiteln zu Häusern und Wohnungen dürfen nicht ungeprüft mit den gesondert abgeleiteten Vergleichsfaktoren gleichgesetzt werden. Gerade bei Eigentumswohnungen weist die Stichprobenbeschreibung darauf hin, dass die dort ausgewerteten Daten keine Vergleichsfaktoren im Sinne der genannten Bewertungsregeln sind. Ein allgemeiner Median wird durch Multiplikation mit der Wohnfläche nicht zum fachlich angepassten Gebäudefaktor.
Vor der Verwendung eines Faktors sind die zugehörige Modellbeschreibung, die Immobilienart, der räumliche und zeitliche Anwendungsbereich sowie die Merkmale des konkreten Objekts abzugleichen. Erforderliche Anpassungen müssen nachvollziehbar sein. Der Bodenwert kann in einer Bezugsgröße bereits enthalten sein; ein zusätzliches Addieren ohne Modellprüfung kann deshalb zu einer Doppelzählung führen.
Für Eigentümer ist eine sinnvolle erste Frage: Benötigen Sie eine Verkaufseinschätzung oder ein Gutachten für einen bestimmten Empfänger und Stichtag? Notieren Sie Zweck, Ort, Objektart, Wohnfläche, Grundstück und vorhandene Nachweise. Die ausgewählten amtlichen Kaufpreiskennzahlen mit Stichproben helfen beim Verständnis, ersetzen diese Prüfung aber nicht.
Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte für den Landkreis Kelheim, Immobilienmarktbericht 2025, S. 43/Tabelle 18, S. 52–53/Tabelle 23 und Kapitel 8, S. 60 ff. Eigene redaktionelle Einordnung der Aurentum GmbH; amtlicher Originalbericht.