Beim Ertragswertverfahren steht der nachhaltig erzielbare Ertrag im Mittelpunkt. Besonders bei vermieteten Immobilien entscheidet die Qualität der Mieteinnahmen mit über den Wert.
Das Ertragswertverfahren wird vor allem bei Immobilien eingesetzt, deren Wert wesentlich durch Mieterträge geprägt wird. Typische Beispiele sind Mehrfamilienhäuser, vermietete Wohn- und Geschäftshäuser oder bestimmte Gewerbeimmobilien. Ein Käufer betrachtet hier nicht nur Grundstück und Gebäude, sondern vor allem die Frage: Welche nachhaltigen Erträge lassen sich mit der Immobilie erzielen?
Die ImmoWertV regelt die methodischen Grundlagen. Entscheidend ist, dass nicht einfach die aktuelle Jahresmiete mit einem beliebigen Faktor multipliziert wird. Eine sachgerechte Bewertung berücksichtigt unter anderem nachhaltig erzielbare Erträge, Bewirtschaftungskosten, Bodenwert, Liegenschaftszins und Restnutzungsdauer.
Eine Immobilie kann aktuell über- oder unterdurchschnittlich vermietet sein. Deshalb muss geprüft werden, ob die vorhandenen Mieten nachhaltig sind. Ein sehr niedriger Altvertrag kann den aktuellen Ertrag drücken, während eine ungewöhnlich hohe Miete möglicherweise nicht dauerhaft marktgerecht ist.
Auch Leerstand oder kurzfristige Sondervereinbarungen müssen eingeordnet werden. Ziel ist nicht, eine Momentaufnahme unkritisch fortzuschreiben, sondern einen realistischen wirtschaftlichen Ertrag abzuleiten.
Vom Rohertrag müssen Kosten berücksichtigt werden, die für den Eigentümer wirtschaftlich relevant sind. Dazu gehören je nach Objekt Verwaltungs-, Instandhaltungs- und weitere nicht umlagefähige Kosten sowie ein angemessenes Mietausfallrisiko.
Ein häufiger Fehler bei einfachen Renditerechnungen besteht darin, nur Jahreskaltmiete und Kaufpreis gegenüberzustellen. Das ergibt eine Bruttorendite, sagt aber noch wenig über den tatsächlichen nachhaltigen Ertrag aus.
Auch beim Ertragswertverfahren wird der Boden nicht ignoriert. Grundstück und Gebäude werden methodisch differenziert betrachtet. Der Bodenwert basiert auf den Grundstücksverhältnissen und geeigneten Marktdaten. Bei besonders großen oder entwicklungsfähigen Grundstücken kann dieser Baustein erheblich sein.
Der Liegenschaftszins ist eine wichtige Marktgröße im Ertragswertverfahren. Er bildet vereinfacht die marktübliche Verzinsung für die jeweilige Immobilienart ab. Er wird nicht nach persönlichem Wunsch des Eigentümers festgelegt, sondern soll aus Marktbeobachtungen beziehungsweise geeigneten Daten abgeleitet werden.
Schon relativ kleine Veränderungen des Liegenschaftszinses können den rechnerischen Ertragswert deutlich beeinflussen. Deshalb ist seine sachgerechte Auswahl zentral.
Auch eine vermietete Immobilie ist ein Gebäude mit technischer und wirtschaftlicher Alterung. Restnutzungsdauer und Modernisierungszustand wirken daher in die Bewertung hinein. Ein vollständig modernisiertes Mehrfamilienhaus kann langfristig andere Instandhaltungsrisiken haben als ein Objekt, bei dem Dach, Fenster und Heizung kurzfristig erneuert werden müssen.
Modernisierungen verändern den Wert nicht nur über die Substanz. Sie können auch die Vermietbarkeit und nachhaltig erzielbare Miete verbessern.
Bei Mehrfamilienhäusern ist eine saubere Mieterliste besonders wichtig. Bewertungsrelevant sind Wohnungsgrößen, Nettokaltmieten, Vertragsbeginn, Leerstände und gegebenenfalls Staffeln oder Indexierungen. Zusätzlich müssen umlagefähige und nicht umlagefähige Kosten nachvollziehbar sein.
Ein Käufer prüft außerdem, ob die Mieten im Verhältnis zum lokalen Markt plausibel sind. In Kelheim, Abensberg oder Mainburg können unterschiedliche Mietniveaus gelten. Selbst innerhalb einer Stadt beeinflussen Lage, Baujahr und Ausstattung die erzielbare Miete.
Auch eine vermietete Eigentumswohnung kann ertragsorientiert betrachtet werden. Zusätzlich spielen jedoch WEG-Faktoren eine große Rolle: Hausgeld, Rücklagen, Sonderumlagen und geplante Maßnahmen beeinflussen die Wirtschaftlichkeit.
Eine hohe Miete kann durch ein sehr hohes nicht umlagefähiges Hausgeld relativiert werden. Deshalb sollte die Rendite nie nur anhand der Nettokaltmiete beurteilt werden.
Bei Gewerbeobjekten unterscheiden sich Mietverträge stärker als im Wohnungsmarkt. Laufzeit, Verlängerungsoptionen, Indexierung, Bonität des Mieters und Drittverwendungsfähigkeit können erhebliche Bedeutung haben. Ein langfristig vermietetes Spezialgebäude kann auf den ersten Blick attraktiv wirken, zugleich aber ein Risiko darstellen, wenn eine Nachvermietung später schwierig wäre.
Deshalb gehört zur Ertragswertbetrachtung immer auch eine qualitative Analyse der Einnahmen.
Ein Mehrfamilienhaus in Kelheim erzielt eine solide Jahresnettokaltmiete. Zwei Wohnungen sind langjährig vermietet, eine Einheit wurde modernisiert und neu vermietet. Gleichzeitig stehen in den kommenden Jahren Dach- und Heizungsmaßnahmen an. Eine Bewertung darf weder nur die aktuelle Jahresmiete kapitalisieren noch die Modernisierungskosten isoliert abziehen. Ertrag, Marktmiete, Kosten, Restnutzungsdauer und Grundstück müssen gemeinsam betrachtet werden.
Auch bei Kapitalanlagen ist der errechnete Ertragswert nicht automatisch der spätere Kaufpreis. Käufer vergleichen Rendite, Finanzierung, Risiko und alternative Investments. In einem sehr gefragten Markt kann ein Objekt oberhalb einer konservativen Ertragsrechnung gehandelt werden, in einem schwächeren Markt darunter.
Deshalb bleibt die Marktanpassung beziehungsweise Plausibilisierung entscheidend.
Das Ertragswertverfahren ist für vermietete Immobilien besonders wichtig, weil es die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit in den Mittelpunkt stellt. Eine seriöse Bewertung betrachtet jedoch nicht nur die aktuelle Miete, sondern deren Nachhaltigkeit, Kosten, Marktumfeld und Gebäudesubstanz.
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