Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Vermögensbericht unterscheiden: Zahlungen, Bezugsjahre und offene Fragen vor dem Wohnungsverkauf ordnen.
Der Wirtschaftsplan blickt auf die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben eines Kalenderjahres. Die Jahresabrechnung blickt auf den abgelaufenen Zeitraum. Wer eine Eigentumswohnung verkauft, sollte beide Dokumente mit ihren Beschlüssen und dem jeweiligen Bezugsjahr weitergeben. Eine geplante Zahlung ist etwas anderes als eine abgerechnete Ausgabe. Unterschiede zwischen den Summen sind deshalb zunächst zu erklären und nicht automatisch ein Buchungsfehler.
Diese Anleitung richtet sich an Wohnungseigentümer im Landkreis Kelheim, die Käuferfragen vorbereitet beantworten möchten. Sie vertieft die zeitliche und sachliche Zuordnung der Unterlagen. Einen Überblick über alle benötigten Dokumente bietet der Beitrag zum Wohnungsverkauf und den WEG-Unterlagen.
§ 28 WEG unterscheidet Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Vermögensbericht. Der Plan unterstützt die Beschlussfassung über Vorschüsse. Nach dem Jahr geht es um Nachschüsse oder die Anpassung beschlossener Vorschüsse auf Grundlage der Abrechnung. Der Vermögensbericht zeigt zusätzlich den Rücklagenstand und wesentliches Gemeinschaftsvermögen. Diese Aufgaben sollten im Verkaufsgespräch nicht vermischt werden.
Ordnen Sie die Dateien zunächst nach Jahr und Dokumentenart. Prüfen Sie, ob Gesamtunterlagen und die auf Ihre Wohnung bezogenen Angaben vollständig sind. Ein einzelnes Deckblatt mit einer Monatssumme reicht für eine nachvollziehbare Einordnung häufig nicht aus. Nehmen Sie die einschlägigen Beschlüsse hinzu, damit sichtbar wird, welche Zahlungen tatsächlich beschlossen wurden.
Beginnen Sie mit dem Geltungsjahr und dem Stand des Dokuments. Markieren Sie anschließend die vorgesehenen Kostenarten, Einnahmen und Rücklagenzuführungen. Prüfen Sie, welcher Verteilungsschlüssel zugrunde liegt, ohne dessen Wirksamkeit allein aus der Tabelle abzuleiten. Wenn eine Bezeichnung unklar ist, fragen Sie die Verwaltung nach der Erläuterung und dem maßgeblichen Beschluss.
Stellen Sie die monatliche Zahlung nicht ohne Aufschlüsselung als reine Betriebskosten dar. In einer WEG können unterschiedliche Bestandteile zusammenkommen. Für Käufer ist die Trennung zwischen laufendem Aufwand und Rücklagenbildung besonders hilfreich. Auch die Frage, welche Positionen ein Vermieter gegenüber einem Mieter abrechnen kann, ist gesondert zu prüfen. Nicht jede Zahlung an die Gemeinschaft ist automatisch umlagefähig.
Vergleichen Sie den Plan eines Jahres mit der Abrechnung desselben Jahres. Häufig entstehen Missverständnisse, weil der aktuelle Plan neben die letzte verfügbare Abrechnung eines früheren Jahres gelegt wird. Beschriften Sie jede Zahl mit ihrem Zeitraum. Dann wird deutlich, ob Sie eine Entwicklung über mehrere Jahre oder eine Abweichung innerhalb eines einzelnen Jahres betrachten.
Gehen Sie größeren Unterschieden gezielt nach. War eine Ausgabe nur geplant und noch nicht ausgeführt? Gab es eine zusätzliche Reparatur? Wurde ein Betrag anders zugeordnet? Eine kurze Erklärung anhand der Originalunterlagen ist aussagekräftiger als die pauschale Bemerkung, die Abrechnung falle jedes Jahr anders aus. Ergänzen Sie keine Ursache, solange die Verwaltung sie nicht nachvollziehbar erläutert hat.
Beim Verkauf treffen verschiedene Zeitpunkte aufeinander: Vertragsabschluss, vereinbarter Besitzübergang und Eintragung im Grundbuch. Welche Zahlung wen betrifft und welche Ausgleichsregelung zwischen Verkäufer und Käufer besteht, muss anhand der konkreten Grundlagen geprüft werden. Eine pauschale Teilung aller Beträge nach Kalendermonaten beantwortet diese Fragen nicht zuverlässig.
Bitten Sie das Notariat früh um Klärung der vorgesehenen Vertragsregelung. Halten Sie vorhandene Beschlüsse, Fälligkeiten und den Stand offener Abrechnungen bereit. Wenn eine Abrechnung erst nach der Übergabe vorliegen wird, sollte dieser Punkt in der Organisation sichtbar bleiben. Vereinbaren Sie, wer die spätere Information weiterleitet und an wen Rückfragen gehen können.
Stellen Sie den aktuellen Wirtschaftsplan, die jüngste verfügbare Jahresabrechnung, den zugehörigen Beschluss und den Vermögensbericht zusammen. Kennzeichnen Sie fehlende oder vorläufige Teile. Ergänzen Sie eine eigene einseitige Übersicht nur als Lesehilfe. Sie sollte auf die Originale verweisen und keine rechtlich oder rechnerisch ungeprüften Werte ersetzen.
In dieser Übersicht reichen zunächst Jahr, Dokument, monatliche Vorschüsse, bekannte Nachschüsse und offene Fragen. Vermischen Sie dabei keine private Heizkostenabrechnung mit der gemeinschaftlichen Jahresabrechnung. Bei vermieteten Wohnungen kommt die Abrechnung gegenüber Mietern als eigenständiger Vorgang hinzu. Sie kann nicht durch unverändertes Weiterreichen jeder WEG-Zahl automatisch erledigt werden.
Prüfen Sie, welche Angaben im Exposé tatsächlich benötigt werden und welche Nachweise Kaufinteressenten später erhalten. Aktualisieren Sie Zahlen, wenn ein neuer Beschluss oder eine neue Abrechnung hinzukommt. Notieren Sie das Änderungsdatum. Im Hausgeldratgeber wird die Zusammensetzung der Zahlungen näher erläutert. Aurentum kann für die Verkaufsplanung helfen, die vorhandenen Unterlagen geordnet zusammenzustellen.
Stand 17. Oktober 2026. Die gesetzliche Abgrenzung stützt sich auf den verlinkten § 28 WEG. Dokumentenordnung und Vergleichsfragen sind eigene organisatorische Empfehlungen. Konkrete Zahlungen und umlagefähige Positionen müssen anhand der Abrechnung und der jeweiligen Rechtsgrundlage geprüft werden.