Hausgeld anhand der Unterlagen verstehen: laufende Kosten, Rücklage und Sonderumlagen vor dem Wohnungsverkauf getrennt prüfen. Mit eigenem Rechenbeispiel.
Eine Eigentumswohnung hat ein monatliches Hausgeld von 390 Euro. Ist das viel? Ohne Wirtschaftsplan und Gebäudekenntnis lässt sich diese Frage nicht sinnvoll beantworten. Vielleicht sind Heizkosten enthalten, vielleicht werden sie separat getragen. Vielleicht fließt ein größerer Betrag in die Erhaltungsrücklage. Vielleicht steht eine größere Maßnahme an, für die der laufende Vorschuss noch keine ausreichende Finanzierung schafft.
Die Zahl ist ein frei gewähltes Rechenbeispiel und kein Durchschnitt für den Landkreis Kelheim. Für Eigentümer, die ihre Wohnung verkaufen möchten, ist entscheidend: Lassen sich laufende Zahlungen, Rücklagen und mögliche zusätzliche Belastungen anhand aktueller Dokumente erklären?
Als Hausgeld werden üblicherweise die laufenden Vorschüsse bezeichnet, die ein Wohnungseigentümer an die Gemeinschaft zahlt. Die konkrete Zusammensetzung ergibt sich aus Wirtschaftsplan und Beschlüssen. § 28 WEG unterscheidet dabei Vorschüsse zur Kostentragung und zu vorgesehenen Rücklagen. Der Wirtschaftsplan ist eine Planung; er ist nicht mit der späteren Jahresabrechnung gleichzusetzen.
Ordnen Sie die Positionen für Käufer nach ihrem Zweck. Das hilft bei Selbstnutzern ebenso wie bei Kapitalanlegern. Eine einzelne Summe im Exposé ist dafür zu wenig.
Bei einer vermieteten Wohnung kann nicht das gesamte Hausgeld pauschal auf den Mieter umgelegt werden. Verwaltungskosten sowie Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten gehören nach § 1 Betriebskostenverordnung nicht zu den Betriebskosten. Auch die Zuführung zur Erhaltungsrücklage ist keine laufende Betriebskostenposition für die Mietabrechnung. Welche Betriebskosten tatsächlich umgelegt werden dürfen, hängt außerdem vom Mietvertrag und den gesetzlichen Regeln ab.
Prüfen Sie deshalb Wirtschaftsplan und Mietabrechnung getrennt. Eine in der WEG-Unterlage verwendete Kennzeichnung ersetzt keine Prüfung der mietvertraglichen Umlage. Auch die monatliche Darlehensrate des Eigentümers gehört nicht zum Hausgeld der Gemeinschaft.
Die folgenden Beträge sind ausschließlich erfundenes Anschauungsmaterial, keine Marktdaten und keine Aussage über eine konkrete Wohnung:
Zusammen ergeben sich 390 Euro im Monat beziehungsweise 4.680 Euro im Jahr. Davon sind im Beispiel 1.020 Euro jährlich für die Rücklage vorgesehen. Daraus folgt weder ein bestimmter tatsächlicher Verbrauch noch eine Garantie für die künftige Kostenentwicklung. Eine Sonderumlage wäre zusätzlich zu betrachten.
Der Wirtschaftsplan stellt die erwarteten Einnahmen und Ausgaben dar und dient der Vorbereitung der Vorschussbeschlüsse. Die Jahresabrechnung blickt auf das abgelaufene Kalenderjahr zurück. Auf dieser Grundlage wird über Nachschüsse beziehungsweise die Anpassung beschlossener Vorschüsse entschieden. Der Vermögensbericht enthält unter anderem den Stand der Rücklagen und das wesentliche Gemeinschaftsvermögen.
Für eine Verkaufsakte sollten die Dokumente denselben nachvollziehbaren Stand ergeben. Ein alter Wirtschaftsplan zusammen mit einem neuen Rücklagenwert kann ohne Erläuterung irreführen. Notieren Sie zu jeder Angabe Bezugsjahr, Dokumentdatum und zugrunde liegenden Beschluss.
Ein einzelner Kontostand beantwortet diese Frage nicht. Stellen Sie ihm Gebäudezustand, bereits beschlossene Ausgaben und absehbare Maßnahmen gegenüber. Dach, Fassade, Heizung, Aufzug und Tiefgarage können ganz unterschiedliche Finanzierungsbedarfe auslösen. Auch die Zahl und Größe der Einheiten sowie die Verteilung der Kosten sind relevant.
Für Käufer ist eine geordnete Maßnahmenübersicht hilfreicher als die Behauptung „hohe Rücklage“. Fragen Sie die Verwaltung, ob Beträge bereits für konkrete Maßnahmen gebunden sind und welche Informationen zur Finanzierung vorliegen. Ein günstiges laufendes Hausgeld kann mit künftigem Finanzierungsbedarf zusammentreffen; ein höherer Vorschuss kann teilweise eine stärkere Rücklagenzuführung abbilden.
Eine Sonderumlage ist eine zusätzliche, gesondert beschlossene Zahlung an die Gemeinschaft. Für die Verkaufsunterlagen gehören mindestens Zweck, Gesamtbetrag, Anteil der Einheit, Verteilungsschlüssel, Beschlussdatum, Fälligkeit und Zahlungsstand zusammen. Eine diskutierte Maßnahme ist noch kein gefasster Umlagebeschluss. Ein vorhandener Beschluss sagt wiederum nicht, dass bereits alles bezahlt wurde.
Eine Nachzahlung aus der Jahresabrechnung ist begrifflich von einer Sonderumlage für eine bestimmte zusätzliche Finanzierung zu unterscheiden. Fassen Sie beides nicht in einer unklaren Angabe wie „Nebenkosten offen“ zusammen.
Hier müssen die Verpflichtung gegenüber der Gemeinschaft und die interne Regelung zwischen Verkäufer und Käufer getrennt werden. Eigentumswechsel, Beschluss, Fälligkeit und Kaufvertrag sind zusammen zu prüfen. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 15. Dezember 2017, V ZR 257/16, entschieden, dass ein Erwerber für eine erst nach dem Eigentumswechsel fällig werdende Sonderumlage haften kann, obwohl sie zuvor beschlossen wurde.
Die Aussage „vor dem Verkauf beschlossen, also immer Verkäuferkosten“ ist deshalb keine sichere Regel. Lassen Sie offene und künftige Zahlungspflichten in der Vertragsvorbereitung ausdrücklich klären. Der vertragliche Übergang von Nutzen und Lasten ist außerdem nicht automatisch der Tag der Eigentumsumschreibung.
Die vollständige Unterlagenübersicht für den Wohnungsverkauf ergänzt diese finanzielle Prüfung um Teilungserklärung, Aufteilungsplan und technische Nachweise. Bei widersprüchlichen Größenangaben hilft der Ratgeber zur Wohnflächenberechnung.
Für eine Wohnung in Kelheim, Abensberg oder einer anderen Gemeinde des Landkreises gelten dieselben Grundfragen zur WEG-Finanzierung. Der konkrete Gebäudestand und die örtliche Marktlage müssen anschließend gemeinsam betrachtet werden. Ein Hausgeldwert allein begründet keinen bestimmten Verkaufspreis.
Sie möchten Ihre Wohnung verkaufen und die Unterlagen vor der Vermarktung ordnen? Wohnungsverkauf mit Aurentum besprechen. Ansprechpartner ist die Aurentum GmbH als Betreiberin dieses Portals. Die Verkaufsberatung ersetzt keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung.
Zur Prüfung der finanziellen Unterlagen einer Eigentumswohnung ergänzen diese Ratgeber den Überblick:
Stand: 17. Oktober 2026. Eigenständige Erläuterung; das Rechenbeispiel wurde für diesen Beitrag entwickelt.