Aus einem Mehrfamilienhaus einzelne Eigentumswohnungen zu machen, erfordert mehr als separate Wohnungstüren.
Wer ein Mehrfamilienhaus besitzt, kann prüfen, ob sich die einzelnen Wohnungen rechtlich verselbstständigen und später getrennt verkaufen lassen. Die bauliche Aufteilung in abgeschlossene Wohnungen genügt dafür nicht. Erst durch die wohnungseigentumsrechtliche Aufteilung und die entsprechenden Grundbucheintragungen entsteht selbstständig veräußerbares Wohnungseigentum. Für Eigentümer im Landkreis Kelheim lohnt sich diese Prüfung vor einer verbindlichen Preiszusage.
Zuerst sollte geklärt werden, wie viele Wohnungen baurechtlich genehmigt sind und ob die heutigen Grundrisse dem genehmigten Bestand entsprechen. Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung ersetzt keine fehlende Baugenehmigung. Gerade bei nachträglich ausgebauten Dachgeschossen oder Einliegerwohnungen ist diese Trennung entscheidend.
Der Aufteilungsplan stellt die Einheiten und gemeinschaftlichen Flächen dar. Die zuständige Baubehörde bescheinigt auf Antrag die Abgeschlossenheit nach den einschlägigen Vorschriften. Welche Unterlagen benötigt werden, sollte vorab mit der zuständigen Stelle geklärt werden. Mehr dazu im Ratgeber zur Abgeschlossenheitsbescheinigung.
In der Teilungserklärung werden Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum und gegebenenfalls Sondernutzungsrechte zugeordnet. Besonders bei Gärten, Terrassen, Stellplätzen, Dachflächen und Kellerräumen kommt es auf eindeutige Regelungen an. Auch die Verteilung bestimmter Kosten kann für spätere Käufer relevant sein. Die notarielle Gestaltung sollte zum tatsächlichen Gebäude passen.
Nach dem grundbuchrechtlichen Vollzug können eigene Wohnungsgrundbücher entstehen. Bestehende Grundpfandrechte, Dienstbarkeiten oder Finanzierungen verschwinden dadurch nicht automatisch. Bei laufenden Darlehen sollte die Bank frühzeitig eingebunden werden, insbesondere wenn Wohnungen einzeln verkauft und aus der Haftung entlassen werden sollen.
Nein. Neben dem Wohnungseigentumsrecht können öffentlich-rechtliche Vorgaben, örtliche Genehmigungserfordernisse und im Einzelfall besondere Umwandlungsbeschränkungen eine Rolle spielen. Bei vermieteten Wohnungen sind zudem die Rechte der Mieter zu berücksichtigen. Eine allgemeine Zusage ohne Prüfung des Gebäudes und des Standorts wäre unseriös.
Einzelne Eigentumswohnungen können andere Käufergruppen erreichen als ein gesamtes Mehrfamilienhaus. Dem möglichen Mehrerlös stehen jedoch Kosten für Pläne, Bescheinigungen, Notariat, Grundbuch, Finanzierung und die längere Vermarktung gegenüber. Außerdem entstehen Verwaltungs- und Abstimmungsfragen einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Bei kleinen Gebäuden können diese Kosten den erwarteten Vorteil deutlich reduzieren.
Eine sinnvolle Rechnung stellt deshalb zwei Szenarien gegenüber: den Verkauf als gesamtes Objekt und den Verkauf der einzelnen Einheiten nach rechtssicherer Aufteilung. Beide Varianten benötigen realistische Marktwerte und einen Zeitplan.
Vertragliche Gestaltungen können möglich sein, sind aber anspruchsvoll. Ob und unter welchen Bedingungen eine konkrete Einheit verkauft werden kann, sollte das Notariat vorab prüfen.
Nein. Die Wirtschaftlichkeit hängt von Zustand, Nachfrage, Aufteilungskosten, Vermietung und Finanzierungen ab. Ein pauschaler Aufschlag ist nicht belastbar.
Genehmigungsstand, Grundbuch und Aufteilbarkeit prüfen, bevor Pläne beauftragt oder Einzelverkaufspreise veröffentlicht werden. Ergänzend helfen unsere Unterlagen-Checkliste und die Immobilienbewertung im Landkreis Kelheim.
Stand: Oktober 2026. Allgemeine Orientierung; keine individuelle Rechts- oder Bauberatung.