Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert – kein automatischer Kaufpreis für ein konkretes Grundstück.
Der Bodenrichtwert ist ein amtlicher durchschnittlicher Lagewert für den Boden innerhalb einer Richtwertzone. Er bezieht sich auf ein beschriebenes, fiktives Richtwertgrundstück und einen bestimmten Stichtag. Er ist weder automatisch der Verkehrswert Ihres Grundstücks noch der Kaufpreis eines darauf stehenden Hauses. Für einen Verkauf müssen die Eigenschaften Ihres Grundstücks und die Marktsituation gesondert eingeordnet werden.
Wer im Landkreis Kelheim ein Haus oder Grundstück verkaufen möchte, braucht deshalb mehr als die Zahl aus einer Karte. Diese Erklärung hilft beim Lesen eines amtlichen Auszugs. Der regionale Abrufleitfaden für Kelheim behandelt den Weg zur zuständigen Auskunft.
Zur Abgleichstabelle für Ihr Grundstück
Nein. § 196 BauGB stellt für bebaute Gebiete auf den Bodenwert ab, der sich bei unbebautem Boden ergeben würde. Aus Grundstücksfläche und Richtwert entsteht deshalb kein vollständiger Hauswert. Bauzustand, Modernisierungen und Gebäudenutzung brauchen eine eigene Betrachtung.
Das verhindert zugleich einen häufigen Denkfehler: Der Bodenwert eines bebauten Grundstücks darf nicht mit einem frei erfundenen Gebäudepreis kombiniert werden. Für die Bewertung einer gesamten Immobilie werden die geeigneten Verfahren und nachvollziehbare Ausgangsdaten benötigt.
Ein Ausschnitt mit einer Eurozahl allein beantwortet diese Fragen nicht. Speichern Sie für Ihre eigene Prüfung auch die Beschreibung und den Stichtag. Veröffentlichen Sie amtliche Karten oder erworbene Auszüge nicht ungeprüft im Exposé; die private Auskunft und ihre Weiterveröffentlichung sind getrennte Nutzungen.
Die Multiplikation lässt sich rechnerisch durchführen. Ob das Ergebnis zum konkreten Grundstück passt, ist damit noch nicht geklärt. Das Richtwertgrundstück ist nach § 13 ImmoWertV ein fiktives unbebautes Grundstück mit typisierenden Merkmalen. Ihr Flurstück kann in wichtigen Punkten davon abweichen.
Notieren Sie solche Unterschiede zunächst ohne Zu- oder Abschlag. Ein ungünstiger Zuschnitt ist eine Beobachtung; ein bestimmter prozentualer Wertabzug wäre bereits eine Bewertungsentscheidung. Für diesen zweiten Schritt braucht es geeignete Daten und eine fachliche Begründung. Pauschale Internet-Abschläge ersetzen sie nicht.
§ 26 Absatz 2 ImmoWertV sieht vor, den Bodenrichtwert auf seine Eignung für das konkrete Objekt zu prüfen und bei Abweichungen entsprechend anzupassen. Daraus entsteht kein frei wählbarer Korrekturfaktor. Fragen Sie bei einer Bewertung nach, welche Unterschiede berücksichtigt wurden und auf welchen Daten die Anpassung beruht.
Lesen Sie, welche Nutzungsart und welcher Entwicklungszustand dem Richtwert zugrunde liegen. Eine Fläche mit noch offenen Entwicklungsschritten ist nicht allein wegen ihrer Lage mit einem unmittelbar nutzbaren Bauplatz vergleichbar. Ein Richtwert ist außerdem keine Baugenehmigung und bestätigt kein gewünschtes Bauvorhaben.
Trennen Sie vorhandene Bebauung, gewünschte zusätzliche Nutzung und tatsächlich geklärtes Baurecht. Ein großer Garten ist nicht automatisch ein weiterer Bauplatz. Bevor Sie Teilungspotenzial in einen Verkaufspreis einrechnen, hilft der Ratgeber Grundstück teilen: Voraussetzungen und Ablauf, die offenen Prüfungen zu ordnen.
Ein weiterer Prüfpunkt ist das in der Auskunft verwendete Nutzungsmaß. Die wertrelevante Geschossflächenzahl (WGFZ) wird in § 16 Absatz 4 ImmoWertV beschrieben und kann von planungsrechtlichen Maßstäben abweichen. Übertragen Sie deshalb eine Geschossflächenzahl aus einem Bebauungsplan nicht ungeprüft in eine Bodenwertberechnung. Notieren Sie zunächst, welche Kennzahl und Definition die konkrete Auskunft verwendet.
Halten Sie den beschriebenen Erschließungszustand des Richtwertgrundstücks und den belegten Zustand Ihrer Fläche auseinander. Vorhandene Leitungen in der Straße beantworten nicht jede Frage zu Anschlüssen oder möglichen Beiträgen. Der Ratgeber erschlossenes Grundstück erläutert die Vorbereitung weiterer Auskünfte.
Beschreiben Sie Lage der Zufahrt, Gelände, Grundstücksform und erkennbare Nutzungshindernisse. Prüfen Sie, ob Ihnen hierzu belastbare Unterlagen vorliegen oder nur eine bisherige Annahme. Diese Bestandsaufnahme macht Rückfragen konkreter, ohne bereits einen bestimmten Mehr- oder Minderwert zu behaupten.
Individuelle Besonderheiten können eine Einzelprüfung benötigen. § 16 ImmoWertV grenzt die Merkmale des Richtwertgrundstücks von solchen Besonderheiten ab. Benennen Sie bekannte Belastungen und offene Fragen, statt aus der amtlichen Zahl ein lastenfreies, uneingeschränkt nutzbares Grundstück abzuleiten.
BORIS-Bayern verweist im Zuge seiner Umgestaltung für jüngere Stichtage auf bodenrichtwerte.bayern.de. Nach dem Hinweis dort sind Werte ab dem Stichtag 1. Januar 2024 großteils kostenfrei verfügbar. Das bedeutet nicht, dass jede historische Auskunft, jeder Auszug oder jeder ergänzende Marktbericht kostenlos ist. Prüfen Sie Angebot und Bedingungen für den zuständigen Gutachterausschuss.
Wir übernehmen daraus keine geschützten Karten oder örtlichen Preisreihen. Für Ihr Grundstück im Landkreis führt der Kelheimer Abrufleitfaden zur regionalen Einordnung. Ein Stichtag darf nicht durch das aktuelle Kalenderjahr ersetzt werden, nur weil der Abruf heute erfolgt.
Diese eigene Arbeitshilfe verbindet die amtliche Auskunft mit Ihren Objektunterlagen. Tragen Sie Unterschiede zunächst als Prüfpunkt ein. Ein Zu- oder Abschlag wird erst mit geeigneten Bewertungsdaten und fachlicher Begründung festgelegt.
| Prüfpunkt | Amtliche Angabe und eigener Nachweis | Nächster Schritt |
|---|---|---|
| Stichtag und Zone | Datum und Richtwertzone der Auskunft sowie genaue Lage des Flurstücks zusammentragen. | Bei Abweichungen oder unklarer Zuordnung vor einer Preisberechnung Auskunft einholen. |
| Nutzung und Entwicklungszustand | Beschreibung des Richtwertgrundstücks mit vorhandenen Bau- und Planungsunterlagen vergleichen. | Offene Nutzungs- und Baurechtsfragen bei den zuständigen Stellen klären. |
| Grundstücksgröße und Zuschnitt | Flächenangaben, Form und tatsächlichen Zugang anhand geeigneter Unterlagen dokumentieren. | Unterschiede als Beobachtung festhalten; keine erfundenen prozentualen Abschläge ansetzen. |
| Beitragsrechtlicher Zustand | Angaben der Auskunft und vorhandene Bescheide oder Auskünfte zu Beiträgen getrennt aufbewahren. | Ungeklärte Beiträge bei der zuständigen Stelle nachfragen. |
| Rechte und Belastungen | Bekannte Rechte mit dem Grundbuch und den zugehörigen Vereinbarungen abgleichen. | Rechtlichen Inhalt und mögliche Wertwirkung getrennt prüfen lassen. |
Für die Preisplanung werden anschließend Bewertung und Vermarktungsentscheidung getrennt. Der Richtwert liefert einen Ausgangspunkt; ein Angebotspreis benötigt eine Begründung für die konkrete Immobilie. Eine garantierte Käufernachfrage oder ein sicherer Verkaufserlös lässt sich aus der Bodenrichtwertzone nicht ablesen.
Sie möchten ein Grundstück oder ein Haus verkaufen? Über die Eigentümeranfrage an Aurentum können Sie Ort, Objektart und Zeitplan nennen. Eine vorhandene Auskunft ist ein hilfreicher Gesprächsbaustein, ersetzt aber keine persönliche Markteinschätzung. Vertrauliche Grundbuchauszüge und Finanzunterlagen sind für den Erstkontakt nicht erforderlich.
Stand: 21. Oktober 2026. Primärquellen: BauGB § 196 und ImmoWertV §§ 13, 16 und 26; unmittelbar verlinkt. Allgemeine Orientierung, keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung.