„Erschlossen“ wird im Alltag oft zu pauschal verwendet. Straße, Wasser, Abwasser, Strom und Beitragslage müssen getrennt betrachtet werden.
In Immobilienanzeigen liest man häufig „voll erschlossen“. Käufer verstehen darunter oft, dass Straße, Wasser, Abwasser, Strom und Telekommunikation vollständig vorhanden und bezahlt sind. In der Praxis kann die Situation differenzierter sein.
Zunächst muss das Grundstück rechtlich und tatsächlich erreichbar sein. Bei Hinterliegergrundstücken kann ein Geh- und Fahrrecht erforderlich sein.
Entscheidend ist, ob Leitungen nur in der Straße liegen, bis an die Grundstücksgrenze geführt wurden oder bereits ein Hausanschluss vorhanden ist. Auch offene Herstellungs- oder Anschlussbeiträge sollten geklärt werden.
Auch hier ist zwischen verfügbarer Leitungstrasse und tatsächlich hergestelltem Anschluss zu unterscheiden. Für Käufer kann der Unterschied erhebliche Zusatzkosten bedeuten.
Ein Grundstück kann baurechtlich erschlossen sein, obwohl noch bestimmte Beiträge oder technische Anschlusskosten offen sind. Deshalb sollte der Begriff im Exposé präzise erläutert werden.
Ein Baugrundstück liegt an einer ausgebauten Straße. Wasser und Kanal verlaufen vor dem Grundstück, ein Hausanschluss wurde aber noch nicht hergestellt. Die pauschale Aussage „voll erschlossen“ kann bei Käufern falsche Erwartungen erzeugen. Besser ist eine konkrete Beschreibung dessen, was tatsächlich vorhanden ist.
Wird ein großes Grundstück geteilt, muss geprüft werden, ob beide neuen Flächen eigenständig erschlossen werden können. Leitungen, Zufahrt und Rechte können dabei zum entscheidenden Kostenfaktor werden.
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Ein erschlossenes, sofort bebaubares Grundstück ist wirtschaftlich anders zu bewerten als eine Fläche mit offenen Anschluss- oder Erschließungsfragen. Diese Unterschiede sollten bei der Preisfindung berücksichtigt werden.
Als weitere Grundlage dient der Bodenrichtwert im Landkreis Kelheim.
Je genauer die tatsächliche Situation beschrieben wird, desto weniger Missverständnisse entstehen. Eigentümer sollten deshalb vor der Vermarktung klären, welche Anschlüsse vorhanden und welche Kosten noch möglich sind.
Auch diese Formulierung kann Unterschiedliches bedeuten. Eine Leitung in der Straße ist etwas anderes als ein bereits bis auf das Grundstück geführter Anschluss. Käufer sollten deshalb möglichst konkrete Lage- und Kosteninformationen erhalten.
Mündliche Aussagen wie „da dürfte nichts mehr kommen“ reichen für einen Verkauf nicht aus. Sinnvoll ist eine schriftliche Auskunft der zuständigen Stelle, soweit sie erhältlich ist. Das erhöht die Planungssicherheit auf beiden Seiten.
Bei einem bestehenden Haus sind viele Anschlüsse bereits sichtbar und genutzt. Bei einem unbebauten Grundstück kann dagegen erst im Zuge der Bebauung deutlich werden, welche Arbeiten notwendig sind. Deshalb gehört das Thema bei einem Grundstücksverkauf früh auf die Checkliste.