Wann eine Legionellenprüfung vorgeschrieben ist, welche Akte die WEG braucht und was beim Verkauf einer Wohnung oder eines Mehrfamilienhauses wichtig wird.
Bei einer Eigentumswohnung oder einem Mehrfamilienhaus sollte die Frage nach der Legionellenprüfung früh geklärt werden. Entscheidend sind die Nutzung des Trinkwassers und die technische Anlage. Die Zahl der Wohnungen allein beantwortet die Frage nicht. Für Eigentümer im Landkreis Kelheim ist deshalb eine nachvollziehbare Anlagen- und Untersuchungsakte sinnvoll: Sie hilft bei der laufenden Verwaltung und bei der Vorbereitung eines späteren Verkaufs.
Dieser Ratgeber behandelt die organisatorische Prüfung für Eigentümer und Wohnungseigentümergemeinschaften. Er ersetzt keine Beurteilung der Trinkwasserinstallation durch eine fachkundige Stelle. Eine Verkaufsbewertung ist ebenfalls keine technische Freigabe der Anlage.
§ 31 Trinkwasserverordnung knüpft die systemische Untersuchung an mehrere Voraussetzungen: Trinkwasser wird im Rahmen einer gewerblichen oder öffentlichen Tätigkeit abgegeben; es gibt eine zentrale Trinkwassererwärmung mit mehr als 400 Litern Inhalt oder mehr als drei Litern Leitungsinhalt zwischen Erwärmer und Entnahmestelle; außerdem bestehen Duschen oder andere Einrichtungen mit Wasservernebelung. Der Inhalt einer Zirkulationsleitung wird bei der Dreiliterprüfung nicht berücksichtigt. Ein- und Zweifamilienhäuser sind von dieser Untersuchungspflicht ausgenommen.
Bei einem vermieteten Mehrfamilienhaus oder einer WEG mit vermieteten Wohnungen sollte daher nicht allein auf die Bezeichnung „Wohnhaus“ vertraut werden. Lassen Sie die Voraussetzungen an der tatsächlichen Installation prüfen und die Einschätzung dokumentieren. Auch wenn diese regelmäßige Untersuchungspflicht nicht greift, ist damit keine allgemeine Aussage über den hygienischen Zustand getroffen.
Für Gebäudewasserversorgungsanlagen mit gewerblicher, aber nicht öffentlicher Trinkwasserabgabe sieht § 31 mindestens eine Untersuchung alle drei Jahre vor. In den übrigen dort erfassten Fällen gilt grundsätzlich eine jährliche Untersuchung; behördliche Ausnahmen sind gesondert geregelt. Bei einer neu in Betrieb genommenen Anlage liegt die erste Untersuchung innerhalb von drei bis zwölf Monaten. Die konkrete Einordnung gehört in die Anlagenakte.
Eine bloße Rechnung mit dem Vermerk „Wasserprobe“ beantwortet diese Fragen nicht. Fordern Sie den zugehörigen Bericht an und ordnen Sie ihn der richtigen Anlage zu. Für Eigentümer ist eine kurze Übersicht mit Datum, zuständiger Stelle und Ablageort hilfreicher als eine Sammlung unbeschrifteter E-Mail-Anhänge. Persönliche Daten anderer Bewohner gehören nicht in eine öffentlich zugängliche Verkaufsmappe.
Wird der technische Maßnahmenwert erreicht, nennt § 51 Trinkwasserverordnung unverzügliche Handlungspflichten: gegebenenfalls Anzeige beim Gesundheitsamt, Ursachenuntersuchung mit Ortsbesichtigung und technischer Prüfung, schriftliche Risikoabschätzung sowie erforderliche Schutzmaßnahmen. Die Meldung durch ein Labor ersetzt die weiteren Betreiberaufgaben nicht. Über ergriffene Maßnahmen ist das Gesundheitsamt zu informieren. Die abgeschlossenen Maßnahmen müssen dokumentiert und diese Dokumentation zehn Jahre verfügbar gehalten werden.
Leiten Sie einen auffälligen Bericht deshalb sofort an die zuständigen Verantwortlichen weiter und lassen Sie das weitere Vorgehen fachlich und gegebenenfalls mit dem Gesundheitsamt abstimmen. Ein Makler kann Unterlagen und Termine im Verkaufsprozess koordinieren. Er legt keine gesundheitlichen Schutzmaßnahmen oder Sanierungsverfahren fest. Pauschale Empfehlungen zur Temperaturabsenkung oder zu einer eigenständig durchgeführten Desinfektion wären hier keine geeignete Abkürzung.
Ein Angebot sollte erkennen lassen, ob es die planmäßige Untersuchung, zusätzliche Proben, Anfahrt, Bericht oder weitere Leistungen umfasst. Eine Ursachenprüfung und Arbeiten an der Anlage sind eigene Positionen. Vergleichen Sie deshalb Leistungsumfang und Probenahmeplan, bevor Sie nur die Endsumme bewerten. Ohne Kenntnis der Installation lässt sich kein belastbarer Einheitspreis für jedes Haus im Landkreis nennen.
Trennen Sie außerdem die Beauftragung von der späteren Kostenverteilung. Ob und wie eine Ausgabe innerhalb der Gemeinschaft oder gegenüber Mietern zu behandeln ist, muss anhand der jeweiligen Grundlagen geprüft werden. Die Bezeichnung auf einer Rechnung entscheidet diese Frage nicht allein. Halten Sie bei einer WEG den zugehörigen Auftrag und vorhandene Beschlüsse zusammen mit dem Ergebnis fest.
Stellen Sie für die Verkaufsprüfung den letzten vollständigen Untersuchungsbericht, Informationen zur Warmwasseranlage und vorhandene Nachweise über erledigte Maßnahmen zusammen. Kennzeichnen Sie fehlende Dokumente und offene Punkte. Ein älterer unauffälliger Bericht sollte nicht als Nachweis eines dauerhaft mangelfreien Zustands dargestellt werden. Bei einer Eigentumswohnung kann die Verwaltung Auskunft zum gemeinschaftlichen Unterlagenstand geben.
Verbinden Sie die technische Akte mit der Unterlagenliste für den Verkauf einer Eigentumswohnung und der Einordnung der Teilungserklärung. So werden Gebäudezustand, Beschlüsse und wirtschaftliche Unterlagen gemeinsam sichtbar. Wenn vor dem Verkauf Arbeiten anstehen, hilft der Ratgeber zum Vergleich von Handwerkerangeboten bei der Abgrenzung des Auftrags.
Die Rechtsform WEG reicht für diese Aussage nicht aus. Nutzung und technische Voraussetzungen müssen zusammen geprüft werden. Erst daraus folgt das anzuwendende Intervall.
Setzen Sie einen privaten orientierenden Test nicht mit der vorgeschriebenen systemischen Untersuchung gleich. Lassen Sie die erforderliche Beprobung und Untersuchung durch die dafür vorgesehenen Fachstellen organisieren.
Sie können fehlende Unterlagen erfassen und die Beschaffung beginnen. Offene Befunde oder fehlende Prüfungen sollten dabei transparent bleiben und vor verbindlichen Zusicherungen fachlich geklärt werden.
Wenn Sie eine Wohnung oder ein Mehrfamilienhaus verkaufen möchten, können Sie den vorhandenen Unterlagenstand mit Aurentum besprechen. Nennen Sie Ort, Objektart und geplanten Zeitraum. Für den ersten Kontakt genügen allgemeine Angaben; senden Sie keine Gesundheitsdaten von Bewohnern. Verkaufsplanung und fehlende Objektunterlagen besprechen.
16. Oktober 2026. Rechtliche Grundlagen: § 31 TrinkwV, § 41 TrinkwV und § 51 TrinkwV. Allgemeine Information, keine individuelle technische oder rechtliche Prüfung.