Ein laufendes Darlehen schließt einen Verkauf nicht aus. Entscheidend sind Restschuld, Bank, Ablösung und mögliche Kosten.
Die meisten Immobilien werden verkauft, obwohl die Finanzierung noch läuft. Entscheidend ist deshalb nicht, ob ein Darlehen besteht, sondern wie hoch die Restschuld ist und unter welchen Bedingungen die Bank die Immobilie aus der Finanzierung freigibt.
Wer frühzeitig Klarheit schafft, vermeidet unnötigen Zeitdruck zwischen Kaufpreisverhandlung und Notartermin.
Die im Grundbuch eingetragene Grundschuld entspricht nicht automatisch der aktuellen Restschuld. Sie dient als Sicherheit und kann auch dann noch eingetragen sein, wenn ein Darlehen bereits weitgehend oder vollständig zurückgezahlt wurde.
Mehr zu diesem Unterschied finden Sie unter Grundschuld beim Hausverkauf.
Idealerweise werden diese Punkte bereits geklärt, bevor ein verbindlicher Verkaufspreis mit einem Käufer vereinbart wird.
Wenn noch eine Finanzierung besteht, wird der Kaufpreis typischerweise so abgewickelt, dass die Bank den zur Ablösung notwendigen Betrag erhält. Erst der danach verbleibende Teil steht dem Verkäufer frei zur Verfügung.
Das Notariat koordiniert die erforderlichen Fälligkeitsvoraussetzungen und berücksichtigt die Löschung der Grundschuld in der Kaufvertragsabwicklung.
Bei einer vorzeitigen Rückzahlung kann eine Vorfälligkeitsentschädigung relevant werden. Ob sie anfällt und in welcher Höhe, hängt vom Darlehensvertrag und der rechtlichen Situation ab. Eigentümer sollten deshalb nicht mit pauschalen Prozentwerten kalkulieren.
Dann wird der Verkauf komplizierter. Die Bank muss einer Freigabe des Grundstücks zustimmen, obwohl der Verkaufserlös die Finanzierung nicht vollständig deckt. In solchen Fällen sollte vor Vermarktungsstart geklärt werden, wie die verbleibende Schuld abgelöst oder anderweitig gesichert werden kann.
Ein Verkaufspreis von 700.000 Euro klingt zunächst komfortabel. Sind aber noch 350.000 Euro Restschuld, zusätzliche Bankkosten und weitere Verkaufsnebenkosten vorhanden, ist der tatsächlich verbleibende Erlös deutlich niedriger.
Eine Übersicht der relevanten Kosten finden Sie unter Kosten beim Hausverkauf.
Ein Eigentümer verkauft sein Haus für 620.000 Euro. Die Bank nennt eine Restschuld von 210.000 Euro und einen zusätzlichen Ablösebetrag von 6.000 Euro. Nach Ablösung verbleiben vor weiteren Kosten 404.000 Euro. Die im Grundbuch eingetragene Grundschuld von 350.000 Euro spielt für die wirtschaftliche Rechnung keine Rolle, wenn die tatsächliche Bankforderung niedriger ist.
Wer die Bank erst nach der Kaufzusage kontaktiert, verschenkt Handlungsspielraum. Restschuld, Ablösebedingungen und voraussichtlicher Verkaufspreis sollten früh zusammen betrachtet werden.
Für die Preisfindung ist die Immobilienbewertung im Landkreis Kelheim der passende nächste Schritt.