Einliegerwohnung beim Hausverkauf richtig dokumentieren: Nutzung, Flächen, Vermietung, gemeinsame Anlagen und mögliche Aufteilung getrennt prüfen.
Ein Haus mit zusätzlicher Wohnung kann verschiedene Käufer ansprechen: Familien mit Angehörigen, Käufer mit Vermietungsabsicht oder Haushalte, die zunächst das ganze Gebäude selbst nutzen möchten. Welche Möglichkeiten tatsächlich bestehen, ergibt sich aus den Unterlagen und dem Zustand des Hauses. Ein zweiter Eingang oder eine vorhandene Küchenzeile reicht als Grundlage für eine Verkaufsbeschreibung nicht aus.
Für Eigentümer im Landkreis Kelheim beginnt die Vorbereitung daher mit drei getrennten Fragen: Welche Nutzung ist dokumentiert? Welche Flächen sind nachgewiesen? Und welche Nutzung oder Vermietung besteht heute? Dieser Ratgeber hilft, daraus eine verständliche Objektakte und ein belastbares Briefing für den Verkauf zu machen.
Vergleichen Sie genehmigte Pläne, vorhandene Bescheide und den heutigen Grundriss. Markieren Sie, welche Räume zu welchem Bereich gehören und wo nachträglich Veränderungen vorgenommen wurden. Ein als Lager- oder Hobbyraum dokumentierter Bereich sollte nicht ohne weitere Prüfung als zusätzliche Wohnung angeboten werden. Auch eine frühere tatsächliche Nutzung ist für sich genommen kein Nachweis ihrer baurechtlichen Zulässigkeit.
Art. 55 der Bayerischen Bauordnung beschreibt die grundsätzliche Genehmigungspflicht für Errichtung, Änderung und Nutzungsänderung mit den gesetzlich geregelten Ausnahmen. Ob eine konkrete Veränderung genehmigt werden musste oder heute zulässig ist, lässt sich daraus nicht pauschal für jedes Haus beantworten. Der Ratgeber zur Nutzungsänderung und die regionale Hilfe zur Unterlagenbeschaffung zeigen die nächsten Prüfwege.
Stellen Sie die Fläche des Hauptwohnbereichs und die Fläche der zusätzlichen Wohnung getrennt zusammen. Notieren Sie für jede Zahl, aus welchem Plan oder welcher Berechnung sie stammt. Prüfen Sie außerdem, ob sich der Grundriss seit der Berechnung verändert hat. Ein gemeinsamer Summenwert hilft Käufern wenig, wenn unklar bleibt, welche Räume darin enthalten sind.
Wohnfläche, Grundfläche und Nutzfläche sollten nicht vermischt werden. Die Wohnflächenverordnung enthält Regeln zur Berechnung in ihrem Anwendungsbereich, unter anderem für die Ermittlung und Anrechnung von Grundflächen. Welche Berechnungsgrundlage für die konkrete Beschreibung maßgeblich ist, sollte fachlich geklärt werden. Eine niedrige Decke oder eine Lage im Untergeschoss beantwortet allein noch nicht sämtliche Flächen- und Nutzungsfragen. Vertiefend: Wohnfläche nachvollziehbar dokumentieren.
Eine vermietete Wohnung erfordert eine andere Vorbereitung als ein tatsächlich frei verfügbarer Bereich. Erfassen Sie Mietvertrag, Nachträge, vereinbarte Miete, Betriebskostenregelung und vorhandene Abrechnungen. Dokumentieren Sie auch gesonderte Vereinbarungen zu Stellplätzen, Garten, Keller oder gemeinschaftlich genutzten Räumen. Persönliche Daten werden nur im erforderlichen Rahmen weitergegeben.
Versprechen Sie Käufern keinen bestimmten Auszugstermin, solange die rechtliche und tatsächliche Grundlage nicht geklärt ist. Eine Verkaufsabsicht ist noch keine Vereinbarung über die Beendigung eines Mietverhältnisses. Der Ratgeber zum Verkauf mit Mietern behandelt die gesonderten Schritte. Auch eine Nutzung durch Angehörige sollte mit ihren tatsächlichen Vereinbarungen erfasst werden, statt sie vorschnell als „frei“ zu bezeichnen.
Für Besichtigungen ist eine technische Übersicht hilfreich: Welche Heizung versorgt welche Bereiche? Welche Zähler sind vorhanden? Wie erfolgt die heutige Verbrauchserfassung? Welche Anlagen und Zugänge werden gemeinsam genutzt? Trennen Sie dokumentierte Angaben von Vermutungen. Aus einem zusätzlichen Stromzähler folgt beispielsweise keine Aussage über sämtliche übrigen Voraussetzungen einer Wohnung.
Eine gemeinsame Anlage ist nicht automatisch ein Verkaufsnachteil. Käufer müssen aber verstehen können, wie das Haus heute funktioniert und welche Aufgaben bei einer anderen Nutzung entstehen könnten. Vor einer Modernisierung lohnt die Abstimmung mit geeigneten Fachleuten. Geplante Arbeiten sollten im Exposé als Planung und nicht als bereits gesicherte Eigenschaft beschrieben werden.
Die vorhandene räumliche Trennung bedeutet nicht automatisch, dass zwei rechtlich selbständige Eigentumswohnungen verkauft werden können. Prüfen Sie Grundbuchstand und vorhandene Teilungsunterlagen. Wenn ein Einzelverkauf erst erwogen wird, müssen rechtliche, bauliche, finanzielle und steuerliche Voraussetzungen gesondert untersucht werden. Ein höherer Gesamterlös lässt sich aus der bloßen Aufteilungsidee nicht ableiten.
Für das Verständnis vorhandener Unterlagen hilft der Ratgeber zur Teilungserklärung. Lassen Sie eine geplante Aufteilung vor Zusagen an Interessenten individuell prüfen. Bis dahin sollte die Vermarktung klar zwischen dem heute angebotenen Eigentum und einer noch ungeprüften Möglichkeit unterscheiden.
Erfassen Sie fehlende Dokumente in einer eigenen Liste mit zuständiger Stelle und nächstem Schritt. Das verhindert, dass ungeklärte Angaben aus einer alten Anzeige ungeprüft in ein neues Exposé übernommen werden. Bei einem beabsichtigten Umbau ist zusätzlich wichtig, welche Informationen der Käufer selbst noch fachlich prüfen lassen muss.
Eine zusätzliche Wohnung erzeugt keinen festen prozentualen Aufschlag. Für eine Einschätzung zählen unter anderem nachgewiesene Nutzbarkeit, Zustand, Zuschnitt, Zugang und die bestehende Vermietung. Eine erhoffte künftige Miete ist keine belegte laufende Einnahme. Trennen Sie deshalb tatsächliche Erträge, geplante Nutzung und noch nötige Investitionen.
Für einen geplanten Verkauf im Landkreis Kelheim können Sie mit Aurentum zunächst den Unterlagenstand und die gewünschte Vermarktung besprechen. Nennen Sie Ort, Wohnbereiche, heutige Nutzung und Zeitrahmen. Die Objektaufnahme und erforderliche fachliche Prüfungen folgen auf dieser Grundlage. Verkauf eines Hauses mit Einliegerwohnung besprechen.
16. Oktober 2026. Rechtliche Grundlagen: Art. 55 BayBO und Wohnflächenverordnung. Allgemeine Information, keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Bauprüfung.