GRZ, GFZ, Baugrenzen und Festsetzungen bestimmen mit, wie ein Grundstück genutzt werden darf.
Wer ein Grundstück im Landkreis Kelheim verkaufen, kaufen oder bebauen möchte, sollte nicht nur die Grundstücksfläche kennen. Der Bebauungsplan kann bestimmen, welche Gebäudeart, Bauweise, Höhe und Nutzung zulässig sind. Besonders wichtig sind die zeichnerischen Festsetzungen und der zugehörige Textteil. Beides gehört zusammen.
Die Grundflächenzahl (GRZ) beschreibt das Verhältnis der maßgeblichen Grundfläche baulicher Anlagen zur Grundstücksfläche. Eine GRZ von 0,30 bedeutet vereinfacht: Bei einem Grundstück von 600 m² ergibt sich rechnerisch eine Grundfläche von 180 m². Das ist keine Zusage, dass an jeder beliebigen Stelle ein Gebäude mit dieser Grundfläche errichtet werden darf. Baugrenzen, Abstände und weitere Festsetzungen müssen ebenfalls eingehalten werden.
Wichtig ist außerdem die differenzierte Behandlung von Garagen, Stellplätzen, Zufahrten und Nebenanlagen nach den jeweils geltenden Vorschriften. Deshalb darf eine einfache Multiplikation nicht mit einer vollständigen Bauflächenberechnung verwechselt werden.
Die Geschossflächenzahl (GFZ) beschreibt das Verhältnis der maßgeblichen Geschossfläche zur Grundstücksfläche. Bei 600 m² Grundstück und GFZ 0,60 ergibt sich rechnerisch eine Geschossfläche von 360 m². Daraus folgt jedoch weder eine genehmigte Wohnfläche von 360 m² noch automatisch die Zulässigkeit einer bestimmten Zahl von Wohnungen. Welche Geschosse anzurechnen sind und wie sich die Geschossfläche berechnet, ergibt sich aus den einschlägigen Regelungen und dem jeweiligen Plan.
Das Baufenster beschreibt den Bereich, in dem ein Gebäude nach den planerischen Festsetzungen stehen darf. Eine Baugrenze darf grundsätzlich nicht überschritten werden, soweit keine zulässige Ausnahme greift. Eine Baulinie verlangt dagegen grundsätzlich das Bauen auf dieser Linie. Grundstücksform, Zufahrt und notwendige Abstandsflächen können die tatsächlich mögliche Bebauung zusätzlich begrenzen.
Ein Grundstück hat rechnerisch noch Geschossflächenpotenzial. Gleichzeitig liegt das zulässige Baufenster nur in einem Teilbereich, und die maximale Gebäudehöhe ist begrenzt. In diesem Fall kann die theoretische GFZ möglicherweise nicht ausgeschöpft werden. Wer das Grundstück mit einer garantierten zusätzlichen Wohneinheit bewirbt, riskiert spätere Konflikte. Belastbar wird die Aussage erst nach Prüfung eines konkreten Entwurfs.
Erste Anlaufstelle ist die jeweilige Gemeinde beziehungsweise Stadt. Häufig stehen Planunterlagen online zur Verfügung. Bei älteren Plänen oder unklaren Änderungen sollten die aktuell geltende Fassung, ergänzende Satzungen und mögliche Befreiungen direkt mit der Verwaltung geklärt werden. Auch die Frage, ob überhaupt ein qualifizierter Bebauungsplan besteht, ist wichtig.
Nein. Grundfläche, Geschossfläche und Wohnfläche sind unterschiedliche Größen.
Nein. Eine Teilung ändert nicht automatisch das geltende Baurecht oder die Erschließungsanforderungen.
Ein Architekt kann die planungsrechtlichen Vorgaben prüfen. Bei entscheidenden offenen Fragen kann ein Bauvorbescheid sinnvoll sein. Für den Verkauf helfen außerdem die Unterlagen-Checkliste und eine objektbezogene Bewertung.
Stand: Oktober 2026. Allgemeine Information; konkrete Bauvorhaben sind mit den zuständigen Stellen abzustimmen.