QNG-Neubau: Wann lohnt sich das für Käufer?
Ein Neubau mit QNG kann interessant sein, wenn die dokumentierte Gebäudequalität, eine passende Finanzierung und bei Vermietung mögliche Abschreibungen zusammenpassen. Entscheidend bleibt die Rechnung für die konkrete Wohnung: Gesamtpreis, Eigenkapital, Darlehen, laufende Kosten und Nutzung. Ein Qualitätssiegel allein macht einen hohen Kaufpreis nicht wirtschaftlich.
Dieser Ratgeber erklärt die Unterschiede und zeigt drei eigene Modellrechnungen. Alle Beträge sind ausdrücklich Annahmen, keine Finanzierungsangebote, Mietprognosen oder Steuerberechnungen für das später vorgestellte Abensberger Projekt. Stand: 22. Oktober 2026.
Was bedeutet QNG – und was unterscheidet es vom Effizienzhaus 40?
QNG steht für Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude. Für die Vergabe sind eine Zertifizierung mit einem registrierten Bewertungssystem und zusätzliche Nachhaltigkeitsanforderungen erforderlich. Bei Wohngebäuden gehören dazu unter anderem die Umweltwirkungen über den Lebenszyklus, Materialgewinnung, Schadstoffvermeidung und Barrierefreiheit. Einzelheiten beschreibt die offizielle QNG-Information.
Der Effizienzhausstandard und die Nachhaltigkeitszertifizierung beantworten unterschiedliche Fragen. Ein Hinweis auf eine Wärmepumpe oder auf Effizienzhaus 40 belegt für sich noch kein verliehenes QNG. Lassen Sie sich deshalb erläutern, welche Anforderungen vereinbart sind, wer die Nachweise erstellt und welche Unterlagen bereits vorliegen. Ein geplanter Zertifizierungsweg ist etwas anderes als das abschließende Zertifikat.
Welche Vorteile haben Eigennutzer und Vermieter?
- Eigennutzer vergleichen Wohnqualität, Ausstattung, nachgewiesenen Gebäudestandard, Kaufbudget und Finanzierung. Die hier erläuterte Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau gehört nicht zur selbstgenutzten Wohnung.
- Vermieter prüfen zusätzlich erzielbare Miete, nicht umlagefähige Kosten, Leerstand, Instandhaltung und steuerliche Voraussetzungen. Eine hohe Abschreibung ersetzt keinen tragfähigen Mietmarkt.
- Beide sollten den Dokumentationsstand und die vertraglichen Leistungen prüfen. Aus dem Siegel allein lassen sich weder konkrete Heizkosten noch eine bestimmte Wertsteigerung ableiten.
Praktisch lohnt ein Vergleich zweier konkreter Wohnungen: gleicher Nutzungszweck, vergleichbare Lage und Fläche, vollständige Kaufnebenkosten und dasselbe Finanzierungsszenario. So wird sichtbar, welchen Preis Sie für welche Leistung zahlen.
KfW 297/298: höherer Kreditrahmen, kein geschenktes Geld
Die KfW nennt für das Programm Klimafreundlicher Neubau derzeit bis zu 100.000 Euro je Wohnung für die entsprechenden Förderstufen ohne QNG und bis zu 150.000 Euro für die Förderstufe mit QNG. Für diese Stufe sind unter anderem Effizienzhaus 40 und der erforderliche Nachhaltigkeitsnachweis maßgeblich. Der Kredit ist zurückzuzahlen. Es besteht kein Rechtsanspruch; Bundesmittel und Förderbedingungen sind zu beachten. Maßgeblich sind die aktuellen KfW-Bedingungen zu 297/298.
Besprechen Sie Antrag, Nachweise und zulässigen Vertragszeitpunkt vor verbindlichen Schritten mit dem Finanzierungspartner. Für einen Bau mit geplanter Fertigstellung 2028 ist eine heutige Programmbeschreibung keine Zusage künftiger Konditionen.
Rechenbeispiel 1: Wie viel bringt ein Zinsunterschied?
Reine Modellannahme: 150.000 Euro Darlehen kosten bei angenommenen 4,0 Prozent im ersten Jahr ohne Tilgung 6.000 Euro Zinsen, bei angenommenen 3,0 Prozent 4.500 Euro. Die Differenz beträgt 1.500 Euro im Jahr beziehungsweise 125 Euro monatlich. Beide Zinssätze sind frei gewählte Rechenwerte, keine aktuellen KfW- oder Bankkonditionen.
Wer den zusätzlichen Kreditrahmen von 50.000 Euro gegenüber 100.000 Euro vergleicht, erhält bei derselben angenommenen Zinsdifferenz nur 500 Euro jährlichen anfänglichen Zinsvorteil, also rund 41,67 Euro monatlich. Der gesamte Vorteil auf 150.000 Euro darf deshalb nicht automatisch dem zusätzlichen QNG-Kreditrahmen zugerechnet werden. Tilgung, Gebühren, Abrufzeitpunkt, Bereitstellungszinsen und Anschlussfinanzierung verändern den tatsächlichen Vergleich.
§ 7b EStG: Sonderabschreibung bei vermieteten Neubauwohnungen
Für die aktuelle Neubaufallgruppe nennt § 7b EStG unter anderem:
- Bauantrag oder Bauanzeige nach dem 31. Dezember 2022 und vor dem 1. Oktober 2029;
- neue Wohnung in einem Gebäude mit Effizienzhaus 40 und Nachhaltigkeits-Klasse, nachgewiesen durch QNG;
- Anschaffungs- oder Herstellungskosten der begünstigten Wohnung höchstens 5.200 Euro je Quadratmeter Wohnfläche;
- Bemessungsgrundlage der Sonderabschreibung höchstens 4.000 Euro je Quadratmeter;
- entgeltliche Wohnraumvermietung im Anschaffungs-/Herstellungsjahr und den folgenden neun Jahren.
Möglich sind bis zu fünf Prozent Sonderabschreibung jährlich im ersten Jahr und den drei Folgejahren. Beim Erwerb muss die neue Wohnung bis zum Ende des Fertigstellungsjahres angeschafft werden. Die Grenzen betreffen die steuerlich relevanten Kosten, nicht ungeprüft den Inseratspreis je Quadratmeter. Verstöße können zur Rückgängigmachung führen; weitere Voraussetzungen bleiben zu prüfen.
Eine fachliche Prüfung muss insbesondere die Kaufpreisaufteilung, Erwerbsnebenkosten, Flächen, Nachweise und Fristen einbeziehen. Für eine Projektentscheidung sollte diese Prüfung vor dem Kauf vorliegen.
Rechenbeispiel 2: Abschreibung ist nicht Steuererstattung
Fiktive, nicht angebotene Wohnung: 100 m² Wohnfläche, 500.000 Euro Kaufpreis. Rein angenommen entfallen 100.000 Euro auf Grund und Boden und 400.000 Euro auf das Gebäude; Erwerbsnebenkosten und weitere Kosten sind hier zur Veranschaulichung weggelassen. Für einen echten Kauf wären sie zuzuordnen und die Grenzen neu zu prüfen. Grund und Boden wird in dieser Rechnung nicht abgeschrieben.
Wir unterstellen vollständige Erfüllung sämtlicher Fördervoraussetzungen, Vermietung ab Jahresbeginn und ein volles Abschreibungsjahr. Die lineare Gebäude-AfA nach § 7 Absatz 4 EStG beträgt bei nach 2022 fertiggestellten Gebäuden grundsätzlich drei Prozent. Im Modell: 400.000 Euro × 3 Prozent = 12.000 Euro. Zusätzlich ergeben 100 m² × 4.000 Euro × 5 Prozent = 20.000 Euro Sonderabschreibung. Zusammen werden 32.000 Euro abgeschrieben, nicht ausgezahlt.
- Bei konstant angenommenen 30 Prozent Grenzsteuersatz entsprechen allein die zusätzlichen 20.000 Euro rechnerisch 6.000 Euro Steuerwirkung.
- Bei 35 Prozent sind es rechnerisch 7.000 Euro.
- Bei 42 Prozent sind es rechnerisch 8.400 Euro.
Diese vereinfachte Multiplikation berücksichtigt weder Steuerprogression über den gesamten Betrag noch Verlustverrechnung, Solidaritätszuschlag oder Kirchensteuer. Sie ist keine persönliche Erstattungsprognose. Die spätere Abschreibung verändert sich; eine Steuerwirkung heute ist nicht automatisch ein dauerhafter Mehrertrag.
Und die degressive Abschreibung?
§ 7 Absatz 5a EStG ermöglicht unter eigenen zeitlichen und sachlichen Voraussetzungen fünf Prozent vom jeweiligen Restwert. Für den maßgeblichen Baubeginn beziehungsweise Kaufvertrag gilt das gesetzliche Fenster nach dem 30. September 2023 und vor dem 1. Oktober 2029; beim Erwerb ist zusätzlich die Anschaffung bis zum Ende des Fertigstellungsjahres relevant. QNG ist dafür keine eigenständige Voraussetzung. Ob die Kombination mit § 7b und welche Methode im Einzelfall passt, gehört in die Steuerprüfung. Unser Zahlenbeispiel oben verwendet ausschließlich die lineare AfA.
Rechenbeispiel 3: Trägt sich die Wohnung vor Steuern?
Weitere frei gewählte Annahmen, unabhängig vom Abensberger Projekt: 1.500 Euro monatliche Kaltmiete ergeben 18.000 Euro im Jahr. Davon ziehen wir 3.000 Euro jährliches Budget für nicht umlagefähige laufende Kosten und Instandhaltung ab. Ein Darlehen über 400.000 Euro mit angenommenen vier Prozent Sollzins und zwei Prozent anfänglicher Tilgung benötigt anfangs 24.000 Euro jährlichen Schuldendienst.
Die einfache Rechnung lautet: 18.000 − 3.000 − 24.000 = −9.000 Euro jährlich, also −750 Euro monatlich vor Steuern. Ein möglicher Steuervorteil ist separat zu prüfen; die Tilgung ist ein Geldabfluss und Vermögensaufbau, keine Abschreibung. Das Kostenbudget ist eine Annahme, keine steuerliche Abzugsposition in dieser Höhe.
Der Belastungstest: Zehn Prozent weniger Miete verschlechtern das Modell um 1.800 Euro jährlich auf −900 Euro monatlich. Ein um einen Prozentpunkt höherer Sollzins auf die angenommenen 400.000 Euro erhöht die anfängliche Zinslast um 4.000 Euro jährlich. Schon diese kleinen Veränderungen zeigen, warum eine pauschale „QNG-Rendite“ als Kaufargument nicht genügt. Kaufnebenkosten, Eigenkapitalbindung und Leerstand sind zusätzlich einzuplanen.
QNG-Neubau in Abensberg: Bauabschnitt 3 als konkreter Einstieg
Sie möchten die Fragen an einem regionalen Angebot durchgehen? Auf dem Projektportal Neubauwohnungen in Abensberg – Bauabschnitt 3 mit QNG vorgesehen werden sechs Wohnungen in zwei Häusern vorgestellt. Nach dem dortigen Planungsstand sind der Baubeginn Anfang 2027 und die Fertigstellung Anfang 2028 vorgesehen. Grundrisse, Preisbestandteile und die jeweiligen Einheiten finden Sie direkt beim Projekt.
Die QNG-Zertifizierung ist für den Bauabschnitt vorgesehen. Lassen Sie sich vor dem Kauf den aktuellen Zertifizierungsstand erläutern und Förderfähigkeit sowie steuerliche Voraussetzungen individuell prüfen. Dafür sind unter anderem die steuerliche Kaufpreisaufteilung und die Projektnachweise erforderlich. Die Modellrechnungen oben sind allgemeine Beispiele und keine Kalkulation dieser Wohnungen.
Der Vertrieb erfolgt durch Aurentum GmbH aus unserem Unternehmensumfeld. Der Projektverweis ist ein kommerzielles Angebot. Vergleichen Sie bei Interesse auch die weiteren Neubauprojekte in Abensberg und Arnhofen; die QNG-Planung wird nicht auf diese anderen Bauabschnitte übertragen.
Welche Unterlagen sollten Sie vor dem Kauf anfordern?
- Baubeschreibung und vertraglich geschuldeter Standard, Flächenberechnung und Zuordnung von Stellplätzen.
- Stand der Energie- und Nachhaltigkeitsnachweise einschließlich Verantwortlichkeiten und vorgesehenem Zertifizierungsverfahren.
- Unterlagen zu Bauantrag/Bauanzeige, Baubeginn, geplantem Abschluss und steuerlich relevantem Erwerbszeitpunkt.
- Vollständige Kaufkosten und nachvollziehbare Aufteilung als Grundlage für die Steuerberatung.
- Finanzierungsszenario mit Tilgung, Zinsbindung, Abrufbedingungen und Reserve sowie bei Vermietung eine unabhängig geprüfte Mietannahme.
Wenn Sie für den Neubaukauf Ihre bisherige Immobilie verkaufen möchten, hilft unser Nettoverkaufserlös-Rechner beim Ordnen der Ausgangsannahmen. Eine sachverständige Einschätzung des Bestandsobjekts können Sie bei unserem Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung in Abensberg anfragen. Das ersetzt keine Finanzierungs- oder Steuerprüfung.
Quellen, Rechenstand und nächster Schritt
Rechts- und Fördergrundlagen: die oben verlinkten Originalquellen von KfW, QNG sowie §§ 7 und 7b EStG, abgerufen am 22. Oktober 2026. Projektstand: 22. Oktober 2026. Keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung, keine Förder- oder Renditezusage. Bedingungen können sich ändern.
Grundrisse und Projektunterlagen zu Bauabschnitt 3 in Abensberg ansehen oder Neubaukauf und Verkauf Ihrer bisherigen Immobilie besprechen.